2009年土地估價案例與報告經(jīng)典題（4）
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
某企業(yè)擬進行貸款，委托評估機構對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，為委托方提供貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。
請依據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：
(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，評估過程中應注意哪些問題?
(2)若待估宗地為集體土地，進行抵押時應注意的問題。
(3)對宗地進行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。
(4)若待估宗地為劃撥用地，請簡述評估的技術路線。
(5)抵押失敗后，抵押權人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術路線。
答案：
1.答題要點
(1)注重預期風險;
(2)分析市場變現(xiàn)能力;
(3)考慮抵押期間的耗損;
(4)測算成本構成。
2.答題要點
(1)年期的設定：本例中應設定為工業(yè)用地法定出讓最高年限50年;
(2)地價內涵對應的土地權利應為集體土地使用權;
(3)特殊說明中應注明：某企業(yè)將待估宗地集體土地使用權向銀行抵押貸款需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明，在實現(xiàn)抵押權時同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有。
3.答題要點
可選擇市場比較法和成本逼近法
(1)市場比較法的估價程序：
搜集交易資料;選取比較交易實例;建立價格可比基礎;進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率修正;求取比準價格。
(2)成本法估價程序
①搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費A。
②搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設基金等相關費率或標準，計算相關稅費B。
③搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費一般資料，計算土地開發(fā)費用C。
④搜集利息率，計算投資利息D;
⑤搜集投資利潤率，計算投資利潤E;
⑥搜集當?shù)赝恋卦鲋凳找媛剩嬎阃恋卦鲋凳找鍲;
⑦搜集當?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=(A+B+C+D+E)×[1-1/(1+土地還原率)土地使用權]計算土地價格。
4.可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得到的估價額中減去出讓金。
5.特點是：強制處分;快速變現(xiàn);消費者心理因素;購買者的額外支出等造成的價格變化。
技術路線：估價時采用市場比較法和成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏底的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏底的幅度對估價結果調減。
