2009年土地估價案例與報告經典題（2）
發布時間：2010-01-14 共1頁
某開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價，該地塊規劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發商投標的估價人員，應做哪些具體工作?
答：對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測;利用適當的估價方法確定投標報價。
(2)可采取哪幾種估價方法?
答：假設開發法，市場比較法。
若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。
1) 簡述評估技術路線;
假設開發法：求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。
2) 應搜集審核的資料;
國有土地使用權證書;建設用地規劃許可證;建設工程規劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產開發建設情況、投資情況及正常開發尚需投資情況等;
若采用市場比較法：
1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?
應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。
2)確認比準價格有哪幾種方法?
平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法;中位數法;眾數法。
