2009年土地估價案例與報告練習題（三）
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、單選題：
1、當基準地價評估中的樣本數量不足時，可采用下列方法解決（ ）。
A.延長收集資料時間、擴資料收集范圍
B.減少樣本所需數量
C.重新分類、重新確定所需樣本數量
D.以上都不對
標準答案：a
解析：當基準地價評估中的樣本數量不足時，應進行樣點的補充調查。
2、下列不屬于城鎮基準地價的確定原則的是（ ）。
A.以實際數據測算結果為輔，以比較、修正的結果為準
B.土地市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證
C.土地市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證
D.體現地||產管理政策
標準答案：a
解析：城鎮基準地價確定的原則
（1）以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔；
（2）土地市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證；
（3）土地市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證；
（4）體現地產管理政策。
3、下列說法，正確的是（ ）
A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據
B.土地質量即土地使用價值，完全由土地位置決定
C.評估基準地價的依據||是土地形狀
D.在一個均質區域內，無論分成多少土地用途，都只評估出一種基準地價
標準答案：a
解析：城鎮基準地價評估基本原理：
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據；
2.各行業對土地質量要求不同是形成不同行業、用地基準地價的基礎；
3.任何行業在城鎮中都應有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規律；
4.城鎮中土地利用的相對合理性和變化性是基準地價相對穩定和不斷演化的前提；
5.土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。
確定基準地價評估范圍應以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。
4、基準地價評估調查中，同一級別的樣本數一般不能少于（ ）個。
A.35
B.45
C.30
D.15
標準答案：c
解析：基準地價評估調查中，同一級別的樣本數一般不能少于30個。
5、下列關于基準地價確定的原則，錯誤的是（ ）
A.以實際數據測算的結果為準，以比較評估的結果為輔。
B.要以評估結果為準||，并充分體現地價管理政策。
C.土地市場發育的城市，應以市場交易資料評估結果為準。
D.土地市場不發育的城市，可以租金剝離法評估結果為準。
標準答案：d
解析：城鎮基準地價確定的原則：
（1）以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔；
（2）土地市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證；
（3）土地市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證；
（4）體現地產管理政策。
6、在一般情況下，基準地價的修正因素應主要選擇影響宗地地價的（ ）
A.個別因素
B.區域因素和個別因素
C.一般因素和個別因素
D.一般因素和區域因素
標準答案：b
解析：劃分均質地域的城鎮土地條件為地價影響因素中的區域因素和個別因素，劃分方法為指標判別歸類，將區域因素和個別因素相同的區域或區段作為一個均質地域。
二、多選題：
7、下列關于基準地價評估的原理描述正確的是（ ）。
A.各行業對土地地質狀況要求不同是評估基準地價的依據
B.土地形狀、小差異給不同行業、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業用地基準地價的基礎
C.任何行業在城鎮中都應有其最佳位置，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規律
D.城鎮中土地利用的相對合理性和變化性使基準地價相對穩定和不斷演化的前提
E.土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準地價評估的基礎，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映
標準答案：c，d
解析：城鎮基準地價評估基本原理：
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據；
2.各行業對土地質量要求不同是形成不同行業、用地基準地價的基礎；
3.任何行業在城鎮中都應有其最佳位置，不同用地基準地價具有不同的空間分布規律；
4.城鎮中土地利用的相對||合理性和變化性是基準地價相對穩定和不斷演化的前提；
5.土地收益是基準地價評估的基礎，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。
確定基準地價評估范圍應以影響土地價格的因素指標的相對一致性為標準。
8、評估基準地價時，收集的資料應（ ）。
A.及時填人表格
B.具有代表性
C.均為市場交易價格
D.按實地位置標注到工作的底圖上
E.分布均勻
標準答案：a，b，d
解析：
（1）調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；
（2）調查以土地級或均質地域為單位進行；
（3）樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；
（4）樣本要有代表性；
（5）樣本分布要均勻；
（6）調查樣本數應符合數理統計要求，每級樣本總數不少于30個；
（7）所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料；
（8）土地利用效益等經濟資||料要求不少于近期連續兩年的數據；
（9）出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數點后一位；
（10）調查資料必須填入相應的調查表格。
9、影響地價的區域因素有（ ）。
A.宗地市政設施條件
B.位置
C.交通條件
D.形狀、面積
E.規劃限制
標準答案：b，c
解析：影響土地價格區域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎設施條件、環境質量、城市規劃限制。
三、判斷題：
10、根據商業柜臺出租資料評估地價的公式為：地價=出租柜臺土地收益÷（出租柜臺土地面積X土地還原利率）。（ ）
標準答案：錯誤
解析：地價=出租柜臺土地收益÷（出租柜臺分攤土地面積×土地還原利率）
