2007年土地估價師《土地估價實務》模擬題（二）
發布時間：2012-07-25 共4頁
第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
一、某企業2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。
二、某開發區土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據測算，該開發區所在地征地費為15萬元/畝;土地開發費為10萬元/畝，土地開發周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發區出讓土地的底價。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。
四、某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現狀用途為工業，由于規劃限制，該企業計劃搬遷到城市郊區;宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現值5年。
上述四宗地由當地市土地儲備收購中心代表政府統一收購，經整理后按照規劃擬建成一商業中心，規劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路;
3、根據國家有關規定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?
4、根據法律規定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據;
5、該中心區域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
(1) 該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估;
(2) 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。第三部分 土地估價報告改錯題
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
公司位于××區××路××號用地地價評估
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》
(4)《城鎮土地估價規程》。
(5)《土地估價報告規范格式》(1996)
(6)××省關于土地管理的法律、法規。
(7)評估委托書
(8)估價對象《房屋所有權證》
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業用地，在容積率為4.9，開發程度不場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的四十多年的土地價格。
八、估價期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價;4485.25元/平方米
總地價：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1) 本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，藶條件發生改變，則本結果應作相應調整。
(2) 本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師答名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1. 土地位置狀況
估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2. 土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。
3建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價影響因素分析
(一) 區域因素 (略)
(二) 個別因素(略)
一、某企業2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。
二、某開發區土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據測算，該開發區所在地征地費為15萬元/畝;土地開發費為10萬元/畝，土地開發周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發區出讓土地的底價。
三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款?
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。
四、某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現狀用途為工業，由于規劃限制，該企業計劃搬遷到城市郊區;宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現值5年。
上述四宗地由當地市土地儲備收購中心代表政府統一收購，經整理后按照規劃擬建成一商業中心，規劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2、為保證企業甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路;
3、根據國家有關規定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格?
4、根據法律規定，對宗地D應如何處置，并說明法律依據;
5、該中心區域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
(1) 該土地估價機構接受委托后，應按何程序進行評估;
(2) 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。第三部分 土地估價報告改錯題
五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。
土地估價技術報告
第一部分 總 述
一、估價項目名稱
公司位于××區××路××號用地地價評估
二、委托估價方(略)
三、受托估價方(略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區××路××號營業樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是委托方提供該宗地的土地使用權價格，為委托方因經營需要轉讓該宗土地提供價格依據
六、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》
(3)《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》
(4)《城鎮土地估價規程》。
(5)《土地估價報告規范格式》(1996)
(6)××省關于土地管理的法律、法規。
(7)評估委托書
(8)估價對象《房屋所有權證》
(9)受托估價方實地勘察調查所獲取的有關資料。
七、價格定義
估價對象作為商業用地，在容積率為4.9，開發程度不場內“五通一平”、場外“六通一平”狀態下，于估價期日的四十多年的土地價格。
八、估價期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。
十、估價結果
估價機構在充分調查和分析估價對象實際情況的基礎上，依據科學的估價程序，確定估價結果為：
委估土地面積：595.58平方米
單位面積地價;4485.25元/平方米
總地價：2671325元
大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項
(1) 本報告估價結果為估價期日及設定容積率和土地開發程度的商業用地的土地價格，藶條件發生改變，則本結果應作相應調整。
(2) 本報告結果只為此次估價目的服務，如用作其他目的，其價格應作相應調整。
十二、土地估價師答名 (略)
十三、土地估價機構 (略)
二○○○年一月十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1. 土地位置狀況
估價對象位于××市××區××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2. 土地權利狀況
估價對象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權，土地所有權屬國家。××公司擬出讓方式取得該宗地40年期商業用途的土地使用權后，轉讓出售該房地產。獲得出讓土地使用權后，其轉讓、出租、抵押等經濟活動的合法權益受法律保護。
3建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結構建筑物，現用于商業經營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。
二、地價影響因素分析
(一) 區域因素 (略)
(二) 個別因素(略)
