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第一部分   綜合計(jì)算題  
(共2題。答題要求列出算式、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算結(jié)果;需按公式計(jì)算的，要求列出公式;無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù)。請(qǐng)?jiān)诿款}下方空白處答題)  
一、某公司于1998年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè) 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?  
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:  
(1)該大樓1~3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。  
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。  
(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/平方米。  
(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中 管理 費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%， 保險(xiǎn) 費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息 率為10% 
二、c市的某 企業(yè) 擬購(gòu)進(jìn)a市的宗地h，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地h的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地h于1999年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格 (計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于四個(gè))。 開發(fā)程度說(shuō)明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。  
ii.區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說(shuō)明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正?22  
(2)其他資料:a市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn);a市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是:以容積率為2時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0．1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。a市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年a市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。  
 第二部分   案例綜合分析  
(共1題，60分，本部分包括一個(gè)國(guó)有企業(yè)改制中土地估價(jià)和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識(shí)綜合分析回答有關(guān)問(wèn)題。在題目下方空白處答題)  
三、某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地a和b進(jìn)行評(píng)估。a宗地為商業(yè)用地;b宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請(qǐng)根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問(wèn)題:  
l．a(chǎn)宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法迸行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問(wèn):有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?簡(jiǎn)述理由。(8分)  
2．b宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。  
請(qǐng)問(wèn):(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?(8分)  
(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)  
3．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對(duì)a宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)b宗地采取以國(guó)家作價(jià)人股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)  
4．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，b宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。  
請(qǐng)問(wèn):(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分)  
(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。(18分)  
第三部分   土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)  
(共1題，60分。本部分包括一個(gè)土地估價(jià)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀報(bào)告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯(cuò)誤但不能說(shuō)明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})  
四、土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)  
土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告  
第一部分   總     述  
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱  
××公司位于××區(qū)××路××號(hào)用地地價(jià)評(píng)估  
二、委托估價(jià)方 (略)  
三、受托估價(jià)方 (略)  
四、估價(jià)對(duì)象  
估價(jià)對(duì)象為××公司位于××市××區(qū)××路××號(hào)營(yíng)業(yè)樓用地，面積595.58平方米。  
五、估價(jià)目的  
本次評(píng)估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價(jià)格，為委托方因經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價(jià)格依據(jù)  
六、估價(jià)依據(jù)  
(1)《中華人民共和國(guó)土地 管理 法》。  
(2)《申華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。  
(3)《國(guó)有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。  
(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。  
(5)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》(1996)。  
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。  
(7)評(píng)估委托書。  
(8)估價(jià)對(duì)象 《房屋所有權(quán)證》。  
(9)受托估價(jià)方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。  
七、價(jià)格定義  
估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場(chǎng)內(nèi)"五通一平"、場(chǎng)外"六通一平"狀態(tài)下，于估價(jià)期日的四十年期的土地價(jià)格。  
八、估價(jià)期日:一九九九年十二月三十一日。 
九、估價(jià)日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價(jià)結(jié)果  
估價(jià)機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，確定估價(jià)結(jié)果為:  
委估土地面積:595.58平方米  
單位面積地價(jià):4485.25元/平方米  
總地價(jià):2671325元  
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬(wàn)壹仟叁佰貳拾伍元整。 
十一、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)  
(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價(jià)格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。  
(2)本報(bào)告結(jié)果只為此次估價(jià)目的服務(wù)，如用作其他目的，其價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 
十二、土地估價(jià)師簽名 (略)  
十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (略)  
第二部分   估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析  
一、估價(jià)對(duì)象描述  
1．土地位置狀況  
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路××號(hào)，土地證號(hào)為×國(guó)用 (××)字第××號(hào)，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號(hào)為××××。  
2．土地權(quán)利狀況  
估價(jià)對(duì)象是××公司以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國(guó)家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。  
3．建筑物和地上附著物狀況  
估價(jià)對(duì)象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%  
二、地價(jià)影響因素分析  
(一)區(qū)域因素 (略)  
(二)個(gè)別因素 (略)  
第三部分   土 地 估 價(jià)  
一、估價(jià)原則  
1．最有效使用原則 (略)  
2．貢獻(xiàn)原則 (略)  
3．變動(dòng)原則 (略)  
4．合法原則 (略)