土地估價實(shí)務(wù)試練習(xí)測試題
發(fā)布時間：2012-07-25 共2頁
第一部分 綜合計算題
(共2題。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題)
一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè) 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中 管理 費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%， 保險 費(fèi)為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息 率為10%
二、c市的某 企業(yè) 擬購進(jìn)a市的宗地h，委托某土地評估機(jī)構(gòu)對宗地h的轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。土地評估機(jī)構(gòu)對委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地h于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。 開發(fā)程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。
ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價的修正?22
(2)其他資料:a市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點(diǎn);a市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點(diǎn)。a市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年a市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。
第二部分 案例綜合分析
(共1題，60分，本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題)
三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地a和b進(jìn)行評估。a宗地為商業(yè)用地;b宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題:
l．a(chǎn)宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。(8分)
2．b宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。
請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)?(8分)
(2)運(yùn)用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)
3．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對a宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對b宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)
4．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，b宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。
請問:(1)為實(shí)現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分)
(2)如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)
第三部分 土地估價報告改錯
(共1題，60分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)
四、土地估價報告改錯
土地估價技術(shù)報告
第一部分 總 述
一、估價項(xiàng)目名稱
××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方 (略)
三、受托估價方 (略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)
六、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書。
(8)估價對象 《房屋所有權(quán)證》。
(9)受托估價方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價期日的四十年期的土地價格。
八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價結(jié)果
估價機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價程序，確定估價結(jié)果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價:4485.25元/平方米
總地價:2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價師簽名 (略)
十三、土地估價機(jī)構(gòu) (略)
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2．土地權(quán)利狀況
估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3．建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個別因素 (略)
第三部分 土 地 估 價
一、估價原則
1．最有效使用原則 (略)
2．貢獻(xiàn)原則 (略)
3．變動原則 (略)
4．合法原則 (略)
(共2題。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式;無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留2位小數(shù)。請在每題下方空白處答題)
一、某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一5000平方米 土地 的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè) 資金緊張，該公司擬于2000年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?
項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下:
(1)該大樓1~3層為商場，建筑面積為3000平方米，4~15層為辦公樓。
(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大樓建成后該公司計劃自留2000平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合 造價為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/平方米。
(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中 管理 費(fèi)為年租金的10%,維修費(fèi)為租金的8%， 保險 費(fèi)為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息 率為10%
二、c市的某 企業(yè) 擬購進(jìn)a市的宗地h，委托某土地評估機(jī)構(gòu)對宗地h的轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。土地評估機(jī)構(gòu)對委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地h于1999年7月31日的市場價格 (計算地價時，案例選擇不少于四個)。 開發(fā)程度說明:*表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地內(nèi)"五通一平";***表示宗地內(nèi)外"七通一平"。
ii.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得):數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數(shù)值表示對宗地地價的修正?22
(2)其他資料:a市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個百分點(diǎn);a市的容積率對地價的影響是:以容積率為2時為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點(diǎn)。a市商業(yè)用地還原率為4%;1997年和1998年a市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從 "三通一平"到"五通一平"的費(fèi)用平均為每平方米45元。
第二部分 案例綜合分析
(共1題，60分，本部分包括一個國有企業(yè)改制中土地估價和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識綜合分析回答有關(guān)問題。在題目下方空白處答題)
三、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地a和b進(jìn)行評估。a宗地為商業(yè)用地;b宗地為工業(yè)用地，容積率為0。6。請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題:
l．a(chǎn)宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法迸行評估，市場比較法的評估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問:有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果?簡述理由。(8分)
2．b宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域末發(fā)生征地案例。
請問:(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)?(8分)
(2)運(yùn)用成本逼近法評估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些?(8分)
3．根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式:對a宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對b宗地采取以國家作價人股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。(10分)
4．股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，b宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地 用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1。5。股份有限公司擬對該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。
請問:(1)為實(shí)現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?(8分)
(2)如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。(18分)
第三部分 土地估價報告改錯
(共1題，60分。本部分包括一個土地估價報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀報告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分60分;只指出錯誤但不能說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)
四、土地估價報告改錯
土地估價技術(shù)報告
第一部分 總 述
一、估價項(xiàng)目名稱
××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估
二、委托估價方 (略)
三、受托估價方 (略)
四、估價對象
估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。
五、估價目的
本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)
六、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地 管理 法》。
(2)《申華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
(3)《國有 企業(yè) 改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。
(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)。
(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。
(7)評估委托書。
(8)估價對象 《房屋所有權(quán)證》。
(9)受托估價方實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。
七、價格定義
估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4。9，開發(fā)程度為場內(nèi)"五通一平"、場外"六通一平"狀態(tài)下，于估價期日的四十年期的土地價格。
八、估價期日:一九九九年十二月三十一日。
九、估價日期:一九九九年十二月三十日至二000年一月十日。
十、估價結(jié)果
估價機(jī)構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價程序，確定估價結(jié)果為:
委估土地面積:595.58平方米
單位面積地價:4485.25元/平方米
總地價:2671325元
大寫:(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。
十一、需要特殊說明的事項(xiàng)
(1)本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
(2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十二、土地估價師簽名 (略)
十三、土地估價機(jī)構(gòu) (略)
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地位置狀況
估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用 (××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。
2．土地權(quán)利狀況
估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟(jì)活動的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
3．建筑物和地上附著物狀況
估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%
二、地價影響因素分析
(一)區(qū)域因素 (略)
(二)個別因素 (略)
第三部分 土 地 估 價
一、估價原則
1．最有效使用原則 (略)
2．貢獻(xiàn)原則 (略)
3．變動原則 (略)
4．合法原則 (略)
