土地估價師考試-土地估價實務試題3
發布時間：2012-07-25 共2頁
二、估價方法與估價過程
(一)估價方法的選擇
估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二)估價過程
1．收益還原法
(l)計算估價對象總樓價:
計算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例；
根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格A=243。60元/平方米
比準價格B=233。40元/平方米
比準價格C=249。09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保險 費：
根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費用
＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現值
房屋現值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價—房屋現值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
(一)估價方法的選擇
估價人員通過現場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。
(二)估價過程
1．收益還原法
(l)計算估價對象總樓價:
計算公式為:
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]
其中:P為總樓價。
a為房地年純收益。其參數是通過房地的正常租金水平測得。
r為綜合還原率。
n為房地尚可使用年限。
估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經現場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/平方米，殘值率為0。
根據估價人員現場觀察和對照 《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。
(2)確定客觀租金:
應用市場比較法確定客觀租金。
①選擇可比實例；
根據收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)
②影響租金因素修正 (略)。
③客觀租金的計算及確定。
比準價格A=243。60元/平方米
比準價格B=233。40元/平方米
比準價格C=249。09元/平方米
取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數作為估價對象的客觀租金，即:
客觀租金＝(243。60+233。40+240。09)÷3＝242。03元/平方米
(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5O×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保險 費：
根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費用
＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
采用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
P＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現值
房屋現值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價—房屋現值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
