2012年土地估價師考試考前沖刺（九）
發布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（九）
| 一、計算題： |
| 1．現有一宗地，占地面積為100㎡，1999年11月通過出讓方式取得土地使用權，使用年期為50年。2001年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250㎡，現全部用于出租。根據以下資料，評估該宗土地2004年11月的價格。 (1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運營費用為2萬元。 (2)該房屋耐用年限為-50年，目前的重置價格為每建筑平方米6000元，假設殘值率為0。 (3)押金收益率為9％。 (4)土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％。 |
| 正確答案: 該宗土地有收益，適合于運用收益法進行評估。 (1)計算該不動產總收益： 年租金收益：4×12＝48（萬元） 年押金收益：6×9％＝0.54（萬元） 年總收益：48＋0.54＝48.54(萬元) (2)計算該不動產的年總運營費用： 年總運營費用＝2×12＝24(萬元) (3)該房地產的年凈收益＝48.54-24＝24.54(萬元) (4)建筑物現值采用成本法測算，房屋的建成比土地使用權晚兩年，因此，房屋的使用年限為48年。所以建筑物現值＝6000×250×(48－3)／48＝140.625(萬元)。 (5)建筑物年凈收益＝140.625×8％＝11.25(萬元) (6)土地年凈收益＝24.54－11.25＝13.29(萬元) (7)選擇收益法公式  ，計算土地總價格：土地總價格V＝  ＝205.4（萬元） 單價＝  ＝2.05（萬元／㎡） |
|
|
2．有某市一待估宗地G需評估，現收集到與待估宗地條件類似的6抉宗地，具體情況見表12-1。 該市地價指數見表12-2。  另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系比為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5％；超過1.5時，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3％。對交易情況、區域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表12-2中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優于待估宗地，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據以上條件，評估宗地G2002年的價格。 |
| 正確答案: 建立容積率地價指數表，見表12-3。  可比實例A: 680×(112／110)×(100／101)×(105／115)×(100／100)×(100／101)＝620(元／㎡) 可比實例B: 610×(112／110)×(100／100)×(105／105)×(100／100)×(100／99)＝627(元／㎡) 可比實例C{ 700×(112／107)×(100／105)×(105／120)×(100／100)×(100／98)＝623(元㎡) 可比實例D: 750×(112／107)×(100／99)×(105／128)×(100／100)×(100／102)＝638(元／㎡) 可比實例E: 700×(112／112)×(100／100)×(105／115)×(100／101)×(100／100)＝633(元／㎡) 因此，待估宗地G的評估結果為： (620＋627＋623＋638＋633)／5＝628(元／㎡). |
|
|
| 3．有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為4k㎡。適宜進行"五通一平"的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為50％;附近地區與之位置相當的小塊"五通一平"熟地的單價為1000元／㎡，開發期需要3年；將該成片荒地開發成"五通一平"熟地的開發成本、管理費用等估計為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤率為20％;當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的5％，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4％。 估算該成片荒地的總價和單價。 |
| 正確答案: (1)設該成片荒地的總價為V。 (2)該成片荒地開發完成后的總價值＝1000×4000000×50％＝20(億元) (3)開發成本和管理費用的總額＝2.5×4＝10（億元） (4)投資利息總額＝(V＋V×4％)×[(1－0％) .gif) －1]＋10×[(1＋10％) －1]＝0.344V＋1.536(億元) (5)轉讓稅費總額＝20×5％＝1(億元) (6)開發利潤總額＝(V＋V×4％＋10)×15％＝0.156V＋1.5（億元） (7)購買該成片荒地的稅費總額＝V×4％＝0.04V(億元) (8)V＝20－10－(0.344V＋1.536)－1－(0.156V＋1.5)－0.04V V＝3.873(億元) 故：荒地總價＝3.873(億元) 荒地單價＝96.83(元／m2) |
