2012年土地估價師考試考前沖刺（十一）
發布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（三）
一、單項選擇題：
1．在剩余法的基本公式中"地價一開發后的不動產售價一開發成本一利潤一利息一稅金"中，利息是指( )。
A．不動產售價的利息
B．開發成本的利息
C．貸款利息
D．場地取得費及開發費的利息
正確答案:B
2．若情況修正系數協議為0.50，招標為0.73，拍賣為0.9，1996年、1997年、1998年的地價指數分別為1.12、1.15、1.20，某交易案例為1997年協議方式的交易，成交價800元／㎡，如要評估待估土地1998年的拍賣價格，則修正后的交易案例價格為( )元／㎡。
A．1029.18
B．1380.00
C．1440.00
D．1502.61
正確答案:D
3．一般而言，以下還原利率最高的是( )。
A．承租土地使用權還原利率
B．土地還原利率
C．建筑物還原利率
D．綜合還原利率
正確答案:C
4．承租土地使用權只能按合同租金的( )及租期估價。
A．現值
B．差值
C．終值
D．金額
正確答案:B
5．城鎮土地分等的對象是( )。
A．城鎮建成區和近郊區范圍的所有土地及城鎮附近的獨立工礦等用地
B．土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的所有土地
C．城市市區、建制鎮鎮區土地
D．城鎮建成區和近郊區范圍的土地
正確答案:C
二、多項選擇題：
6．以下對土地的分析中正確的是( )。
A．土地有比較完整的市場
B．土地價格高低不由生產成本決定
C．土地價格形成時間長且相對比較困難
D．資本有機構成的提高導致地價呈上升勢態
正確答案:BCD
7．地價管理的作用可表現在( )等方面。
A．壟斷土地一級市場
B．防止地價暴漲
C．防止國有土地收益流失
D．防止地價暴跌
正確答案:BCD
8．利用路線價法評估宗地地價，一般需進行加價或減價補正的有( )。
A．正三角形宗地
B．平行四邊形宗地
C．平行邊與臨街線一致的梯形宗地
D．平行邊與臨街線垂直的梯形宗地
正確答案:AC
9．成本逼近法不適用于( )。
A．新開發土地估價
B．建成區域或已開發的土地估價
C．工業用地估價
D．商業及住宅用地的估價
正確答案:BD
10．地價區段劃分標準有( )。
A．商服繁華程度基本相同
B．城市地塊區位條件相似
C．城市地塊交通條件相似
D．地塊附近的人流量、位置相似
正確答案:ABCD
三、情景分析題：
（11-15題共用題干）
某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發生的費用平均每畝為2萬元，土地開發費平均每平方公里為2億元，土地開發費平均每平方公里為2億元，當地銀行貸款年利率一般為12％，每畝征地完成后，土地開發周期平均為兩年且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地工業用地出讓增值收益率為10％。回答51～55小題的問題。
11．根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。
A．收益還原法
B．市場比較法
C．剩余法
D．成本逼近法
12．根據估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據的土地利用條件，下列觀點表述錯誤的是( )。
A．征地、安置、拆遷及青苗補償費用就是土地的價格
B．開發商的投資回報率就是本次開發的開發商所需要的回報率
C．土地出讓增值收益率取當地一般水平
D．土地開發周期與土地開發的難易程度有關
13．根據上述條件，在開發完成后，該宗地土地無限年期最可能實現的價值是( )。
A．512.33元／㎡
B．433.29元／㎡
C．417.81元／㎡
D．459.59元／㎡
14．根據估價方法，下列說法正確的是( )。
A．土地取得費和土地開發費均應是評估期日的重置費用
B．各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析
C．成本逼近法評估結果一般作為投入成本分析
D．成本逼近法評估的價格可以直接作為市場價格
15．關于成本法估價的特點和適用范圍正確的是( )。
A．成本法一般適用于新開發土地估價，不適用建成區已開發土地估價
B．成本法適用于工業用地估價，對商業用地和住宅用地不是很適用
C．成本法一般適用于地產市場狹小、缺乏交易案例、無法采用其他估價方法進行評估的土地
D．成本法沒有考慮土地的效用、價值和市場的需求，所以對與投資者衡量投資效益，進行可行性分析沒有大的用處
正確答案:11．BD；12．AB；13．D；14．ABC；15．ABC 解題思路：55.土地取得費＝6＋2＝8(萬元／畝)＝120(元／㎡)土地開發費＝2億元／平方公里＝200(元／㎡)投資利息＝120×[(1＋12％)－1]＋200×30％[(1＋12％)-1]＋200×70％×[(1＋12％)－1]＝30.528＋11.118＋8.162＝49.808(元／㎡)開發利潤＝(120＋200)×15％＝48(元／㎡)因當地土地出讓增值收益率為10％，得：無限年期土地使用權價格＝(120＋200＋49.808＋48)×1.1＝459.59(元／㎡)
四、計算題：
16．有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為4k㎡，適宜進行"五通一平"的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為so％；附近地區與之位置相當的小塊"五通一平"熟地的單價為1000元／㎡，開發期需要3年；將該成片荒地開發成"五通一平"熟地的開發成本、管理費用等估計為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤率為20％；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的5％，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4％。估算該成片荒地的總價和單價。
正確答案:
（一）解題步驟
1.適用公式
地價＝房地產售價－建筑費及專業費－投資利息－開發利潤－銷售稅費
2.計算步驟
(1)設該成片荒地的總價為P。
(2)該成片荒地開發完成后的總價值＝1000×4000000×50％＝20（億元）
(3)開發成本和管理費用等的總額＝2.5×4＝10(億元)
(4)投資利息總額＝(P＋P×4％)×[(1＋10％)－1]＋10×[(1＋10％)－1]
＝(0.344P＋1.536)（億元）
(5)轉讓稅費總額＝20×5％＝1（億元）
(6)開發利潤總額＝(P＋P×4％＋10)×15％＝(0.156P＋1.5)（億元）
(7)購買該成片荒地的稅費總額＝P×4％＝0.04P(億元)
(8)P＝20－10－(0.344P＋1.536)－1－(0.156P＋l.5)－0.04P
P＝3.873億元
故：
荒地總價＝3.873億元
荒地單價＝96.83元／㎡ 解題思路：難點與常見錯誤分析
1.難點
本題的難點主要體現在兩個方面。
(1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數與計息期的確定。利息的計算基數應為待估地價、建筑費和專業費，但計息期不同，待估地價的計息期為整個開發期即2年；而建筑費和專業費的計息期則視其投入情況而定，在分段均勻投入的前提下（等同于在各段中點一次性投入），第一年投入的40％，計息期應為1.5年；第二年投入的60％，計息期為0.5年。利潤計算基數為房地產總售價。
對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結果完全相同。
(2)甲方應得公寓面積求取思路。一是要考慮等價交換原則；二是要以雙方認可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據題意，甲、乙雙方經協商達成一致：乙用部分房地產來補償甲的地價款，房地產價格按售價的90％確定，房地產銷售稅費由乙方統一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90％。為此，在測算房地產價格時，不必考慮稅費給付問題。
2.常見錯誤分析
(1)關于利息計算。在利息測算過程中，應考者經常會犯如下錯誤：①待估地價漏計利息；②在開發期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息；③忽略了地價款與建筑費和專業費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。
(2)利潤計算。未看清題中所給利潤率的真實內涵，誤將銷售利潤率當作投資利潤率，將待估地價與建筑費和專業費之和作為計算利潤的基數。
(3)交換房地產的計價標準問題。可供選擇的計價標準有市場價格、賣方實際得到價格、雙方約定價格等，本題中用于交換房地產的計價應采用雙方約定價格。應考者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場價格，要么采用賣方實際得到價格（扣除銷售稅費后價格）。
17．某工業開發區，于2001年5月底取得農地使用權年限為50年，開發成"五通一平"后分塊出售。調查得知：該地區農地取得費用（含征地、拆遷安置補償和稅費）平均為30萬元／畝，土地"五通一平"開發費用（含稅費）平均為3億元／平方公里。征地完成后，"五通一平"土地開發周期平均為2年，如果第一年投入開發費用的40％，第二年投入60％，各期投入為年內均勻投入，銀行貸款年利息率6％，當地允許的開發商投資利潤率為土地取得費用與開發費用之和的15％。開發完成后，可用于出售的面積占總面積的70％。當地類似土地開發的增值收益率為20％，土地還原率為12％。試根據以上資料估算2003年5月底開發完成后出售土地的平均單價。
正確答案:
該題是典型的新開發土地分塊出售情況，計算公式為：
開發區某宗地的單價＝（取得開發區用地總成本＋開發區土地開發總成本＋正常的開發利潤總額）／（開發區總面積×可轉讓土地面積的比率×用途、區位等因素修正系數）
單位面積土地取得費用＝30萬元／畝
＝300000元／666.67㎡
＝450(元／㎡)
單位面積土地開發費用＝300000000元／1000000㎡＝300（元／㎡）
單位面積利息＝450×[(1＋10％)-1]＋300×{40％×[(1＋10％)－1]}＋60％×[(1＋10％)－1]
＝121.73(元／㎡)
單位面積利潤＝(450＋300)×15％＝112.5(元／㎡)
單位面積土地增值收益＝（土地取得費＋土地開發費＋利息＋利潤）×土地增值收益率
＝(450＋300＋121.73＋112.5)×20％
＝196.85(元／㎡)
可銷售面積土地單價＝(450＋300＋121.73＋112.5＋196.85)／70％
＝1687.26（元／㎡）
單位可銷售面積48年使用權價格＝＝1679.94(元／㎡)
（一）審題
(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價時點的開發完成后出售土地的平均單價。
(2)梳理有關資料。可將題目提供資料分為兩類：一是有關估價對象資料。審查時需留意估價時點、土地取得時間及使用年期，估價時點與土地取得時間是否一致等；二是市場調查資料。該類資料是解題的基礎，也是選擇方法的主要依據，審查時要留意所給資料與估價對象情況是否一致，如土地使用年期等。.(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調查資料要仔細審查，看缺少什么條件，是否有隱含內容。
（二）方法選擇
題目主要提供了有關土地取得與開發費用資料及相關參數，可采用成本逼近法評估。 解題思路：由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應與常規做法略有不同，主要體現在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，確定土地剩余使用年期應為××年。
基本思路：先根據題目所給條件確定評估方法；然后分步計算土地取得費、土地開發費、利息和利潤；將以上各項相加得到無限年期土地成本價格；將無限年期土地成本價格和土地出讓金分別進行年期修正，均修正為剩余使用年期價格；將修正后價格加總得到所求地價。
難點與常見錯誤分析
1.難點
對于成本逼近法應用的測試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，題目更偏重對應試者估價能力的考察，且在以下兩方面增加了難度。
(1)某些條件比較隱諱。題目未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現，要求應試者能夠做出判斷。
(2)土地取得時間與估價時點不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應修正。因土地取得時間與估價時點相差一年，至估價時點止，土地剩余使用年期應為48年。在對土地成本價格和土地出讓金進行年期修正時，要考慮成本價格（無限年期）和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。
2.常見錯誤分析
(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對各項費用及利息、利潤的計算只用一個算式表述，或前面缺少解題方法說明等。
(2)未統一價格單位或面積換算錯誤。解題過程中各項費用與價格單位要統一，中間過程既可使用"元／㎡"，也可使用"萬元／畝"，但最終單位地價要換算成"元／㎡"。面積換算是成本逼近法考題中的一個重要考點，歷次考試多有涉及，"畝"與"平方米"之間的換算，可采用1畝＝666.67㎡或1畝＝1／0.0015㎡；1公頃＝15畝＝10000㎡。
(3)利息計算中計息期取值錯誤。需計算利息的項目為土地取得費與土地開發費，但計息期不同，土地取得費的計息期為整個開發期即1年，土地開發費在均勻投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其計息期為0.5年。應試者往往不考慮土地取得費與土地開發費的計息差異，計息期均按一年或半年計算。
假若題目土地開發周期未超過1年，在按年計息的前提下，可按單利計算利息，若開發周期在7年以上，則需按復利計算。
(4)利潤計算基數錯誤。利潤計算基數應為土地開發費與土地取得費之和，利息一般不作為計算利潤的基數。
(5)未做年期修正或修正錯誤。如：未考慮土地成本價格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價格；或僅對土地成本價格進行年期修正；或錯將土地剩余使用年期確定為50年。一種是未進行年期修正，這是對地價內涵和題目中所給資料理解上出現錯誤。另一種是公式應用錯誤：有限年地價＝無限年地價÷土地還原率×年期修正系數，實際上這是將地價的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(6)題目未給出土地增值收益率，但土地增值收益可依據土地出讓金確定。
(7)未考慮可供出讓土地面積和全部開發區土地的關系。
(8)計算過程和結果未按題目要求保留必要的小數。
18．估價對象概況：本估價對象是一棟2層樓賓館，1993年7月建成完工并投入使用。該旅館擁有46個客房，其中32個單人間，14個標準間，客房使用面積為1158㎡；位于一個中等規模城市的一般性的開發區附近，離城中心約15km，交通便利；年營業天數為351天。該旅館的主要客人是商務旅游人士。旅館占地3628㎡，基準地價為560元／㎡，建筑成本約為1780000元。估價要求：評估該旅館房地產2001年7月20日的市場價值。
正確答案:
(1)選擇估價方法
該宗房地產是用于經營的旅館，為收益性不動產，適用于收益法估價，故選用收益法。
(2)搜集有關資料
通過調查研究，搜集的有關資料如下。
①客房部：
單人間價格為500元／夜，標準間為650元／夜，平均人住率為50％，團體客人優惠10％。
②旅館參數：
旅館的全部使用年限為50年，維護成本占建筑物成本的比例約為0.6％，管理成本約占毛收益的3％，租金損失風險為毛收益的4％。
(3)測算該旅館的年有效毛收益。
年有效毛收益＝(500×32＋650×14)×351×50％＝4405050(元)
(4)測算年運營成本。
①維護成本。
維護成本＝1780000×0.6％＝10680(元)
②管理成本。
管理成本＝4405050×3％＝132151.5（元）
③租金損失。
租金損失＝4405050×4％＝176202(元)
可以得出：
年運營成本＝1）＋2）＋3）＝10680＋132151.5＋176202＝319033.5（元）
(5)計算年凈收益。
年凈收益＝年有效毛收益－年運營成本
＝4405050－319033.5
＝4086017(元)
(6)確定還原利率。在調節市場上相似風險的投資所要求的報酬率的基礎上確定還原利率為10％。
(7)計算旅館價格。判斷凈收益基本上每年不變，且因收益年限為有限年限，故具體的收益法計算公式為：
P＝a／r[1－1／(1＋r)]
上述公式中的收益年限n等于41年（因為旅館于1993年建成，使用年限為50年，在估價時點已使用9年），則：
P＝
P＝40039436(元)
(8)估價結果。根據計算結果，并參考估價人員的經驗，確定本估價對象于2001年7月20日的市場價值為4000萬元。
（一）審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據題中介紹，這是一宗經過出讓取得土地使用權的土地，現狀土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2004年11月，與土地使用權取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率；有關建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎上來運用收益還原法。
（二）方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產共同產生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產一般適用收益還原法。題中沒有關于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法?！〗忸}思路：(1)根據房屋出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。
(2)計算建筑物部分產生的純收益。
(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
難點與常見錯誤分析
1.難點
(1)估價時點和土地剩余使用年限的關系，對未來土地價格的年期修正將產生影響。
(2)土地年純收益的計算。本題的土地純收益應通過土地剩余技術從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有以下3個難點。
①計算房地年總收益時，應考慮押金應用等各類可收益因素。
②計算土地純收益時，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計算出土地年純收益。
③計算建筑物年純收益時，涉及建筑物現值和建筑物還原率的計算或選用。其中，建筑物現值計算可能涉及通過折舊或成新度計算方式的選擇、經濟耐用年限和剩余土地使用年限的關系等問題，應加以注意。
(3)資料涉及對象的分類。在審題時就要明確所給收益、費用等資料往往是房地合一的，重置價格、耐用年限等則針對建筑物，應將資料按照其對應的對象分清類別，這樣有助于理清思路。
2.常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運營費用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算。收益還原法要求純收益必須以年計算，這是收益還原法幾乎必考的項目，例如租金水平按日、月計算，都必須相應折算成年租金收益。
(3)房地總收益計算中未計算押金運用收益或處理錯誤，這是對出租型房地產收入構成理解不全面、不準確的表現。押金運用收益的處理也是收益還原法常見的考點。有的答卷不是計算一年的押金運用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計算押金運用收益，而將年押金運用收益進行還原，加在最后價格計算結果中，這些處理都是錯誤的。
(4)建筑物年純收益計算基數錯誤。建筑物年純收益＝建筑物現值×建筑物還原率。有的答卷以建筑物重置價格為基數，這是對建筑物年純收益理解錯誤的結果。建筑物現值計算方法錯誤。
(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤。土地使用權獲得時間與估價期日不是同一時間，即在估價期日土地剩余使用年限要經過判斷、計算，這是收益還原法必考項目，要特別注意題中關于這兩個時間點的交代。本題土地剩余使用年限為50－5＝45(年)。
