2012年土地估價師考試考前沖刺（十四）
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（二）
一、案例分析題：
一、案例分析題：
1．某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員，應做哪些具體工作？
(2)可采取哪幾種估價方法？
(2)可采取哪幾種估價方法？
| 正確答案: (1)對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解；對市場情況調(diào)查，對當?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M行預測；利用適當?shù)墓纼r方法確定投標報價。 (2)假設開發(fā)法，市場比較法。 若通過招標方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構(gòu)對已完工部分進行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。 1)簡述評估技術(shù)路線。 假設開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。 市場比較法：按比較實例選擇的原則，選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。 2)應搜集審核的資料。 國有土地使用權(quán)證書；建設用地規(guī)劃許可證；建設工程規(guī)劃許可證；土地使用權(quán)出讓合同；施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)建設情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等。 采用市場比較法。 ①在選取可比案例時應考慮的因素包括以下內(nèi)容。 應考慮是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面應相同或相近；交易類型與估價目的吻合；成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正；成交價格是正常價格或可修正為正常價格。 ②確認比準價格的方法有以下幾種。 平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法；中位數(shù)法；眾數(shù)法。 |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一份土地估價技術(shù)報告的總述部分 （標注"略"的為正常內(nèi)容）。請閱讀后回答相關(guān)問題（答案寫在題目下方空白處）。 ××股份有限公司上市土地價格評估 土地估價技術(shù)報告(Ⅰ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××股份有限公司A股上市所涉及的土地價格評估 二、委托估價方 ××局（其他內(nèi)容略） 三、受托估價方 ××評估事務所（其他內(nèi)容略） 四、估價對象 估價對象是××研究院所使用的位于××市××區(qū)東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73㎡。 五、估價目的 為××科學院A股上市進行土地資產(chǎn)處置，提供土地使用權(quán)價格依據(jù)。 六、估價依據(jù)（略） 七、價格定義 為宗地紅線外"五通"（通路、通電、通水、通排水、通訊）和宗地內(nèi)場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權(quán)價格。 八、估價期日 一九九九年十月三十一日 九、估價日期 一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日 十、估價結(jié)果 土地總面積：3518.73㎡ 單位面積地價：1193元／㎡ 總地價：419.78萬元 大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元（人民幣） 十一、需要特別說明的事項 1.委托方以合法有償方式取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。且任何有關(guān)待估宗地的運作方式及程序應符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 2.本次評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于評估基準期日2000年3月31日，設定用途為辦公，土地使用年期為50年的土地使用權(quán)價格。 3.評估報告自評估基準日起半年內(nèi)有效。 4.其他說明（略）。 十二、土地估價師簽字（略） 十三、土地估價機構(gòu)蓋章(略) 請根據(jù)上述內(nèi)容回答以下問題。 1.在估價項目名稱一項中，敘述是否正確？說明理由。 2.估價結(jié)果中，還缺少哪些項目？ 3.地價定義包括哪些內(nèi)容？本題目中缺少哪些項目？ 4.估價日期的含義是( )。 A.估價結(jié)果對應的具體日期 B.說明該估價工作的起止日期 C.估價工作任務的接受時間 D.提交估價結(jié)果報告時間 5.估價結(jié)果應當包括哪些欄目( )。（多選） A.最終確定的總地價 B.單位面積地價，必要時注明樓面地價 C.土地估價結(jié)果一覽表 D.地價結(jié)果應以人民幣表示，如需外幣表示的，注明估價基準日外幣與人民幣的比價 E.標明建筑每平方米價格 6.對于土地估價師簽字和土地估價機構(gòu)蓋章欄目有何要求？ |
| 正確答案: 1.不正確。理由： (1)對于估價的土地是哪種權(quán)屬的土地沒有說明。 (2)根據(jù)后面說明的事項，應當是××股份有限公司A股上市所涉及的土地使用權(quán)價格評估。 2.缺少估價結(jié)果一覽表。 3.地價定義包括待估宗地的設定用途、年期、土地開發(fā)程度。說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外"幾通"（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價定義應注明所估地價的內(nèi)涵它是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格。 本題目沒有包括土地使用權(quán)用途。 4. B。 5. ABCDE。 6.土地估價師簽字，由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號。 土地估價機構(gòu)由簽字土地估價師所在的估價機構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少有一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu)。 |
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| 3．下面是一份土地估價技術(shù)報告的市場比較法測算說明部分 （標注"略"的為正常內(nèi)容）。請閱讀后回答相關(guān)問題（答案寫在題目下方空白處）。 假設用開發(fā)法求取委估地塊綜合用途地價。 1.本次評估假設條件。 (1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。 (2)委估對象最佳用途為綜合。 (3)該項目在建成后即銷售完畢。 2.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值估算。 (1)選擇交易案例。 通過對委估對象周邊綜合房地產(chǎn)市場銷售情況的調(diào)查，我們選擇了與待估房地產(chǎn)條件類似的3個比較案例，項目概況如表1所示。  (2)比較因素的選擇。 根據(jù)估價對象與交易案例的實際情況，選取影響房地產(chǎn)價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易日期、權(quán)益狀況、區(qū)域因素和個別因素等。 (3)通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發(fā)完成后的預測，以委估房地產(chǎn)開發(fā)完成后的銷售價格100為基數(shù)，綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見表2。 經(jīng)過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內(nèi)，故取其簡單算術(shù)平均值作為委估對象的預期銷售價格，則 預期銷售價格＝(13666＋13725＋13725)／3＝13705(元／㎡) 總開發(fā)價值＝13705×67000／10000＝91823.50(萬元) 總開發(fā)價值為91823.50萬元。   3.整個開發(fā)項目的開發(fā)成本估算。 (1)建安綜合成本。 通過現(xiàn)行《北京市建設工程概算定額》，結(jié)合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元／㎡。委估對象規(guī)劃總建筑面積91800㎡，其中地上建筑面積67000／㎡，地下3層，建筑面積24800㎡，包括車庫建筑面積9192㎡，設備用房建筑面積7804㎡，人防建筑面積7804㎡。項目總?cè)莘e率6.63，收益容積率5.5。 故委估對象項目總收益建筑面積為76192㎡，則綜合用途分攤建安費用為3253元／㎡(2700×91800／76192＝3253)費用情況如表3所示。  建安綜合成本為34605,50萬元。(2)銷售費用。 參考國家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場資料，各項費用如表4所示。  銷售總費用為7805.00萬元。 (3)發(fā)展商合理利潤。 本項目開發(fā)期為2年，發(fā)展商正常利潤取總投資額的20％。 發(fā)展商合理利潤＝31094.70×20％＝6218.94（萬元） 發(fā)展商合理利潤為6218.94萬元。 4.求項目開發(fā)余值。 項目開發(fā)余值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值－整個開發(fā)項目的開發(fā)成本－開發(fā)商合理利潤 ＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值－建安綜合成本－銷售稅費－發(fā)展商合理利潤 ＝91823.50－34605.50－7805.00－6218.94 ＝43194.06(萬元) 5.求熟地價。 設該項目開發(fā)期為2年，取客觀利潤率為20％。 熟地總價＝43194.06／[1＋20％＋(1＋5.49％) .gif) －1]＝32901.89（萬元）熟地樓面價＝熟地總價／綜合建筑面積＝4911元／㎡ 6.征地拆遷及其他費用。 根據(jù)委估地塊周邊地區(qū)征地拆遷及其他費用的實際情況，該地區(qū)征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元／㎡。 7.求毛地價。 樓面毛地價＝熟地樓面－樓面征地拆遷及其他費用 ＝4911－3100 ＝1811(元／㎡) 問題 1.假設條件中缺少一項，請指出。 2.選擇了與待估房地產(chǎn)條件類似的3個比較案例，內(nèi)涵是什么？ 3.估價結(jié)果確定方法有幾種？為什么本題目中取其簡單算術(shù)平均值作為委估對象的預期銷售價格？ 4.建安費用的計息周期為( )。（只有一個選項） A.1／4 B.1／2 C.2／3 D.整個 |
| 正確答案: 1.本項目建安費用在項目開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按復利計算。 2.隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區(qū)域或同一供需圈。 3.各試算價格的算術(shù)平均值、各試算價格的加權(quán)平均數(shù)、各試算價格的中位數(shù)、各試算價格的眾數(shù)、以一種估價方法計算出的價格為主。 本題目中各試算價格的重要性相當，3個比準價格的差距在合理范圍之內(nèi)，所以取簡單算術(shù)平均值作為委估對象的預期銷售價格。 4.D |
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| 4．下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告 （標注"略"的為正常內(nèi)容），請閱讀后指出錯誤并說明原因。每指出_處錯誤并簡述原因的得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分。（答題時，先在錯誤處標上號，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫出對應的簡述原因，如"①估價依據(jù)不完整"） 土地估價技術(shù)報告(Ⅱ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××娛樂有限公司企業(yè)改制土地使用權(quán)價格評估（××市） 二、委托估價方（略） 三、受托估價方（略） 四、估價目的 該項評估是對××娛樂有限公司的土地進行土地使用權(quán)價格評估，其目的是為其企業(yè)改制辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)提供價格依據(jù)。 五、估價依據(jù) （一）國務院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī) 1.《中華人民共和國土地管理法》； 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》； 4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》； 5.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 （二）地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件 1.××省人民政府、××市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件； 2.××國土資源廳、××市國土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件等； 3.《××土地利用總體規(guī)劃》。 六、估價基準日 二00二年十月三十一日。 七、估價日期 二00二年十月十八日至二00二年十月三十一日。 八、地價定義 根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次評估價格定義如下：估價對象在2002年10月31日，評估設定用途為商業(yè)用地，設定土地使用年限為40年，評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格。 九、估價結(jié)果 ××娛樂有限公司委托評估的一宗商業(yè)用地，土地面積2200㎡，在2002年10月31日，土地使用年限設定為40年，土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)"場地平整"條件下的土地價格如下所示。 單位地價：2413元／㎡。 總地價：530.86萬元。 大寫：伍佰叁拾萬捌仟陸佰元整。 （貨幣種類為人民幣，估價結(jié)果詳見表5）。 估價機構(gòu)：××評估公司估價報告編號：（略） 估價期日：二00二年十月三十一日 （估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：劃撥）  1.上述土地估價結(jié)果的限定條件。 (1)土地權(quán)利限制：估價對象為國有土地，本次評估土地原為××娛樂有限公司使用的劃撥土地，××娛樂有限公司于××年×月領(lǐng)取《國有土地使用證》（證號略），使用權(quán)類型為劃撥，現(xiàn)公司進行企業(yè)改制，擬以出讓方式取得該宗地40年期土地使用權(quán)。 (2)基礎設施條件：紅線外五通（通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場地平整。 地面平整狀況：地面平整。 周圍道路狀況：南臨××路。 供水狀況：市自來水公司供給。 排水狀況：雨污分流，人市政排水管網(wǎng)。 供電狀況：市政統(tǒng)一供電。 電訊狀況：電信線路覆蓋全區(qū)域。 供熱狀況：自備鍋爐，無市政統(tǒng)一供熱。 供氣狀況：無。 (3)規(guī)劃條件限制：略。 (4)影響土地使用權(quán)價格的其他限定條件：無特殊限制。 2.其他需要說明的事項：無。 十、需要特殊說明的事項 （一）估價的前提條件和假設條件 本報告估價結(jié)果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價結(jié)果應進行調(diào)整或重新評估。 （二）估價結(jié)果和估價報告的使用 1.本評估報告應僅用于報告中所述的估價目的，不得作為它用，其內(nèi)容對第三方不負任何責任； 2.未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 （三）需要說明的其他事項 1.技術(shù)報告由××公司負責解釋； 2.未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告及附件； 3.本評估報告由兩個及以上土地估價師簽字、估價機構(gòu)負責人簽字并加蓋公章后有效。 十一、土地估價師簽字 姓名估價師資格證書號估價師簽字（略） 十二、土地估價機構(gòu) 二00三年七月三十一日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況：待估宗地位于××路，其四至狀況為：略，待估宗地為國有土地，××娛樂有限公司于××年×月以劃撥方式取得該土地使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為：略，土地登記面積為2200㎡，登記用途為商業(yè)用地。 2.土地權(quán)利狀況：估價對象為國有土地，本次評估土地為××娛樂有限公司使用的劃撥土地，至評估基準日，委估宗地未設定抵押權(quán)、擔保權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利。 3.土地利用狀況：勘估基準日，其《房屋所有權(quán)證》證號為××號，待估宗地內(nèi)建筑物為營業(yè)樓一棟，1973年建造，磚混結(jié)構(gòu)，樓層為地上三層，地下一層，總建筑面積為5800㎡，現(xiàn)狀容積率2.64。 二、地價影響因素分析 （一）一般因素（略） （二）區(qū)域因素 影響估價對象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：區(qū)域概況、交通條件、基礎設施條件、規(guī)劃限制等。 1.區(qū)域概況。 估價對象所處區(qū)域位于××市二級商業(yè)地段、區(qū)域內(nèi)人口密度較大，商服設施完善。 2.交通條件（略）。 3.基礎設施條件。 估價對象所處區(qū)域基礎設施狀況可達到通上水、下水、通電、通訊、通路"五通"。 供水：市政自來水統(tǒng)一供給。 排水：市政排水管網(wǎng)，雨污分流制。 供電：市供電局統(tǒng)一供電。 通訊：通訊線路覆蓋區(qū)域。 通路：路網(wǎng)密度適中，路況一般。 4.規(guī)劃限制。 按照××市城市總體規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)對建筑物高度、建筑風格等略有限制。 （三）個別因素 1.單位介紹。 ××娛樂有限公司以經(jīng)營文化娛樂業(yè)為主，如：戲劇、歌舞、電影、投影，曾兼營餐飲、洗浴、電子游戲及商業(yè)零售批發(fā)等項目。 2.宗地情況介紹。 該宗地位于×路，其四至狀況為：略，土地面積為2200㎡，土地用途為商業(yè)用地。宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地處于商業(yè)二級地段，距農(nóng)貿(mào)市場500m，距公交站點200m，距火車站2660m，距長途汽車站2500m。宗地內(nèi)無不良地質(zhì)條件，該宗地臨路為混合型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。勘估基準日，待估宗地內(nèi)建筑物為營業(yè)樓一棟，1473年建造，磚混結(jié)構(gòu)，樓層為地上三層、地下一層，總建筑面積為5800㎡，現(xiàn)狀容積率2.64。宗地紅線內(nèi)具備通路、通電、供水、排水、通訊、供熱和場地平整的基礎設施條件。 第三部 分土地估價 一、估價原則 土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則：（內(nèi)容略） 1.替代原則； 2.需求與供給原則； 3.變動原則； 4.綜合分析原則。 二、估價方法與估價過程 估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點及開發(fā)項目本身的實際情況，選取市場比較法和收益還原法為本次估價的基本方法。 1.市場比較法。 市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法，市場比較法基本公式為： 待估宗地價格＝比較實例宗地價格 某待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù) (1)比較實例選擇。 本次評估，根據(jù)上述要求選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例作為比較實例，其基本情況介紹如下。 實例1： 估價對象位于××路，土地用途為商業(yè)用地，土地級別為商業(yè)E二級地，土地面積為900㎡。其四至分別為：略。現(xiàn)狀容積率3.0。宗地距市級商服中心2000m，商服繁華度較高，距公交站點200m。該宗地臨路為生活型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規(guī)劃為商業(yè)用地。該宗地在2001年10月6日、土地使用年限為40年、宗地紅線外為六通 （通上水、下水、通路、通電、通訊、通熱），紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)交易價格為2210元／㎡。 實例2： 該宗地位于×××路，土地用途為商業(yè)用地，土地級別為商業(yè)一級地與二級地交界地段，屬于一級地，其四至狀況為：略。土地面積2500㎡，容積率2.0。土地用途為商業(yè)用地。宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地臨主街且為十字交叉口，距市級商服中心2800m，商服繁華度高，距公交站點100m。該宗地臨路為生活型主干道，該宗地臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規(guī)劃為商業(yè)用地。該宗地在2001年7月31日、土地使用年限為40年、宗地紅線外為五通（通上水、下水、通路、通電、通訊），紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)交易價格為2308元／㎡。 實例3： 該宗地位于××路，土地用途為商業(yè)用地，土地級別為商業(yè)二級地，其四至狀況為：略。土地用途為商業(yè)用地。土地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率1.9。宗地地形平坦，一面臨街，形狀較規(guī)則，距市級商服中心2200m，商服繁華度較高，距公交站點200m。該宗地臨路為混合型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規(guī)劃為商業(yè)用地。該宗地在2000年10月9日、土地使用年限為39.42年、宗地紅線外為五通（通上水、下水、通路、通電、通訊），紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)交易價格為2032元／㎡。 (2)因素選擇。 估價對象與比較實例各因素條件詳見表6。  (3)比較因素條件指數(shù)的確定。 1)地價指數(shù)表。 根據(jù)××市經(jīng)濟發(fā)展情況，參考××市物價增長指數(shù)和商業(yè)用地實際交易情況，2000年10月31日至評估基準日，平均每月上漲0.2％，則地價指數(shù)詳見表7。  2)容積率影響規(guī)律為商業(yè)用地以容積率2.0為基準，容積率每增高0.1，容積率上升1％，當容積率超過2.8時，容積率每增高0.1，容積率上升0.5％，容積率每降低0.1，容積率下降1.5％，容積率修正系數(shù)詳見表8。  3)年期修正。  式中y--使用年期修正系數(shù)； m--委估宗地土地使用年期40年； n--實例3土地使用年期39.42年； r--土地還原利率（取6％），故實例3的年期修正系數(shù)為100.4。 4)確定比較因素條件指數(shù)。 比較因素條件指數(shù)詳見表9。   (4)編制因素比較修正系數(shù)表。根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表(見表10)。  即采用市場比較法測算，估價對象在2002年10月31日、土地用途為商業(yè)用地、土地使用年限設定為40年、宗地開發(fā)程度設定為紅線外五通（即通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格為2338.1元／㎡。 2.收益還原法。 收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評估時日的總收益的一種方法。 此次土地評估，主要考慮房屋租賃收益這種情況。 房屋土地年租金＝房地總收益 維修費＋管理費＋保險費＋稅金＋城市維護建筑稅＋教育費附加＋堤防工程修建維護管理費＋年房屋折舊費＝房地總成本 房地總收益－房地總成本＝房地純收益 房屋現(xiàn)值×房屋還原利率＝房屋純收益 房地純收益－房屋純收益＝土地純收益 土地純收益／土地還原利率＝土地價值 有限年期土地價格＝土地價值×待估地塊年期修正 具體測算如下。 (1)確定房地年總收益。 根據(jù)委托方提供的資料，宗地現(xiàn)建有營業(yè)樓一棟，地下一層，地上三層，總建筑面積為5800㎡，各層建筑面積均相等，1973年建造，磚混結(jié)構(gòu)。 由于該宗地上建筑物進行出租，其總收人為租金。根據(jù)委托方提供的月租金水平為18.5(元／月.㎡)，總建筑面積5800㎡，有效出租率為85％，可出租面積為(5800×85％)㎡，總年租金109.4460萬元。 (2)年房地總費用。 管理費，指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；二是管理人員的工資支出。根據(jù)××市房地產(chǎn)交易所資料，取年租金的3％，為：109.4460×3％＝3.2834（萬元）。 維修費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。參考的實際維修費，按建筑物重置價的2％計算。據(jù)委托方提供的資料，該宗地地上建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，重置價為600×5800＝348.00（萬元），維修費為348.00×2％＝6.96（萬元）。 保險費，指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋重置價乘以保險費率2‰計算，為348.00×2％＝0.6960(萬元)。 稅金，指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及當?shù)囟悇詹块T資料，交納12％（計稅基數(shù)為年租金）的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅稅金為109.4460×12％＝13.1335（萬元），營業(yè)稅取年租金的5％，營業(yè)稅稅金為109.4460×5％＝5.4723（萬元）。 城市維護建筑稅，據(jù)××市房地局、市稅務局有關(guān)規(guī)定，取營業(yè)稅稅額的7％，為5.4723×7％＝0.3830（元）。 教育費附加，據(jù)××市房地局、××市稅務局有關(guān)文件規(guī)定，取營業(yè)稅稅額的3.5％，為5.4723×3.5％＝0.1915(萬元)。 房屋折舊費，指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。年折舊費＝房屋重置價×（1－殘值率）／耐用年限，耐用年限以土地使用年限計為40年。年折舊費為600×5800×(1-2％)／40＝8.5260(萬元)。 空房損失費，指根據(jù)實際情況，取一年中按半個月空房損失計算，為18.5×5800×85％／2＝4.5602(萬元)。 年房地總費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋其他稅費＋房屋折舊費＋空房損失費＝43.2059萬元 (3)年房地純收益。 年房地純收益＝年房地總收益－年房地總費用 ＝109.4460－43.2059 ＝66.2401（萬元） (4)年土地純收益。 年土地純收益＝年房地純收益－年房屋純收益 建筑物現(xiàn)值＝重置價×{1－[（1－殘值率）／房屋可使用年限]×已使用年限）。房屋可使用年期為50年，已使用29年，由此得出建筑物現(xiàn)值為150.1968萬元。土地還原利率是取中國人民銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率以及結(jié)合土地投資風險情況，綜合考慮確定土地還原利率取9％，通常情況下土地還原利率比建筑物還原利率要低2％～3％，考慮我國相關(guān)行業(yè)的實際情況，按建筑物還原利率比土地還原利率建議高出1％～2％計算，即此次評估建筑物還原利率確定為10％。 年房屋純收益＝150.1968×10％＝15.0197（萬元） 年土地純收益＝66.2401－15.0197＝51.2204（萬元） 土地價值＝土地純收益／土地還原利率 ＝51.2204／9％ ＝569.1156（萬元） 土地單價＝5691156／2200＝2587.9(元／㎡) 即采用收益還原法測算，得到待估宗地在2002年10月31日、土地使用年限設定為40年、土地用途設定為商業(yè)用地、土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外五通（通上水、通下水、通電、通訊、通路）、紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格為2587.9元／㎡。 三、地價確定 1.地價的確定方法。 根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，采用了基準地價系數(shù)修正法和收益還原法測算，根據(jù)××市同類用地的地價水平，經(jīng)與當?shù)赝恋毓芾砭稚倘兑约霸u估人員的估價經(jīng)驗綜合，認為：采用兩種方法的加權(quán)算術(shù)平均值能夠較客觀的反映當?shù)氐牡貎r水平，作為待估宗地的土地價格較為合理，則××娛樂有限公司委托評估的一宗商業(yè)用地的土地價格以兩種方法的加權(quán)算術(shù)平均值作為最終價格。詳見表11。  2.估價結(jié)果。 ××娛樂有限公司委托評估的一宗商業(yè)用地，土地面積2200㎡，在2002年10月31日，土地使用年限設定為40年，土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)"場地平整"條件下的土地價格如下所示。 單位地價：2413元／㎡。 總地價：530.86萬元。 大寫：伍佰叁拾萬捌仟陸佰元整。 （注：貨幣種類為人民幣）。 第四部分 附件 附件一：《國有土地使用證》（證號略）復印件； 附件二：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件； 附件三：《土地評估機構(gòu)注冊證書》復印件； 附件四：《土地估價師資格證書》復印件。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.估價依據(jù)，缺少企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)管理的有關(guān)文件、估價依據(jù)過于籠統(tǒng)。 2.缺少土地權(quán)屬材料。 3.估價規(guī)程缺版本號。 4.缺少估價人員實地勘察及調(diào)查資料。 5.地價定義：缺少宗地實際用途、實際開發(fā)程度、客積率及現(xiàn)狀條件及規(guī)劃條件描述。 6.估價結(jié)果一覽表中，土地權(quán)利限制中缺少他項權(quán)利描述。 7.需要特殊說明事項中缺少市場客觀性，土地利用持續(xù)性的有關(guān)說明。 8.沒有有效期的說明。 9.違規(guī)使用產(chǎn)生的法律責任的有關(guān)說明。 10.資料來源的說明，及各自對其真實性負責的有關(guān)說明。 11.缺少估價機構(gòu)負責人簽字一項。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 12.登記狀況中無宗地號、圖號及土地級別說明。 13.區(qū)域因素中缺少商服繁華度、環(huán)境條件及公共設施條件描述。 14.個別因素：缺少臨街寬度及深度說明。 第三部分估價方法 15.原則中無預期收益原則。 16.缺少因素選擇的說明。 17.缺少部分因素修正幅度的說明與分析。 18.實例2與其他級別不同，未進行修正，未作出相應說明。 19.實例3，土地使用年期修正系數(shù)計算過程有誤（反），應為實例3土地年期系數(shù)／委估宗地土地年期系數(shù)。 20.實例1基礎設施為"六通一平"與委估"五通一平"不一致，未作修正。 21.實例l容積率修正系數(shù)計算有誤。 22.月租金水平為委托方提供的實際發(fā)生費用應為客觀費用。 23.房屋折舊費用計算中耐用年期應為房屋可使用年期（1973年建造），土地年期不應僅設定40年，應為50年。 24.土地還原利率與報告前邊市場比較法中的土地還原利率不一致。 25.收益還原法中，求取土地價格時，未進行有限年期修正。 26.在最終地價確定中，采取的加權(quán)算術(shù)平均值，對各自權(quán)重取值未進行說明與分析。 第四部分附錄 27.未有企業(yè)改制有關(guān)批準文件的復印件。 28.未有《房屋所有權(quán)證》復印件。 29.未有估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件及現(xiàn)狀照片。 |
