2012年土地估價師考試考前沖刺（十四）
發布時間：2012-07-25 共1頁
考前沖刺（二）
一、案例分析題：
一、案例分析題：
1．某開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價，該地塊規劃用途為高級酒店。
(1)作為代理開發商投標的估價人員，應做哪些具體工作？
(2)可采取哪幾種估價方法？
(2)可采取哪幾種估價方法？
| 正確答案: (1)對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積做全面了解；對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測；利用適當的估價方法確定投標報價。 (2)假設開發法，市場比較法。 若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。 1)簡述評估技術路線。 假設開發法：求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。 市場比較法：按比較實例選擇的原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。 2)應搜集審核的資料。 國有土地使用權證書；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；土地使用權出讓合同；施工許可證；房地產開發建設情況、投資情況及正常開發尚需投資情況等。 采用市場比較法。 ①在選取可比案例時應考慮的因素包括以下內容。 應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區位、權益和實物三個方面應相同或相近；交易類型與估價目的吻合；成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正；成交價格是正常價格或可修正為正常價格。 ②確認比準價格的方法有以下幾種。 平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法；中位數法；眾數法。 |
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| 二、報告判讀題： |
| 2．下面是一份土地估價技術報告的總述部分 （標注"略"的為正常內容）。請閱讀后回答相關問題（答案寫在題目下方空白處）。 ××股份有限公司上市土地價格評估 土地估價技術報告(Ⅰ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××股份有限公司A股上市所涉及的土地價格評估 二、委托估價方 ××局（其他內容略） 三、受托估價方 ××評估事務所（其他內容略） 四、估價對象 估價對象是××研究院所使用的位于××市××區東風二村的一宗辦公用地，土地總面積為3518.73㎡。 五、估價目的 為××科學院A股上市進行土地資產處置，提供土地使用權價格依據。 六、估價依據（略） 七、價格定義 為宗地紅線外"五通"（通路、通電、通水、通排水、通訊）和宗地內場地平整條件下，于1999年10月31日，土地使用年限為50年的土地使用權價格。 八、估價期日 一九九九年十月三十一日 九、估價日期 一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日 十、估價結果 土地總面積：3518.73㎡ 單位面積地價：1193元／㎡ 總地價：419.78萬元 大寫：肆佰壹拾玖萬柒仟捌佰元（人民幣） 十一、需要特別說明的事項 1.委托方以合法有償方式取得土地使用權，并支付有關稅費。且任何有關待估宗地的運作方式及程序應符合國家、地方的有關法律、法規。 2.本次評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于評估基準期日2000年3月31日，設定用途為辦公，土地使用年期為50年的土地使用權價格。 3.評估報告自評估基準日起半年內有效。 4.其他說明（略）。 十二、土地估價師簽字（略） 十三、土地估價機構蓋章(略) 請根據上述內容回答以下問題。 1.在估價項目名稱一項中，敘述是否正確？說明理由。 2.估價結果中，還缺少哪些項目？ 3.地價定義包括哪些內容？本題目中缺少哪些項目？ 4.估價日期的含義是( )。 A.估價結果對應的具體日期 B.說明該估價工作的起止日期 C.估價工作任務的接受時間 D.提交估價結果報告時間 5.估價結果應當包括哪些欄目( )。（多選） A.最終確定的總地價 B.單位面積地價，必要時注明樓面地價 C.土地估價結果一覽表 D.地價結果應以人民幣表示，如需外幣表示的，注明估價基準日外幣與人民幣的比價 E.標明建筑每平方米價格 6.對于土地估價師簽字和土地估價機構蓋章欄目有何要求？ |
| 正確答案: 1.不正確。理由： (1)對于估價的土地是哪種權屬的土地沒有說明。 (2)根據后面說明的事項，應當是××股份有限公司A股上市所涉及的土地使用權價格評估。 2.缺少估價結果一覽表。 3.地價定義包括待估宗地的設定用途、年期、土地開發程度。說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證登記用途為依據。土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內外"幾通"（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵它是指在估價基準日、現狀利用或規劃利用條件下設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權（或包括其他內容）價格。 本題目沒有包括土地使用權用途。 4. B。 5. ABCDE。 6.土地估價師簽字，由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號。 土地估價機構由簽字土地估價師所在的估價機構法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少有一個為符合土地估價資質的估價機構。 |
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| 3．下面是一份土地估價技術報告的市場比較法測算說明部分 （標注"略"的為正常內容）。請閱讀后回答相關問題（答案寫在題目下方空白處）。 假設用開發法求取委估地塊綜合用途地價。 1.本次評估假設條件。 (1)本項目開發周期為2年，土地取得費在開發周期開始時投入，即一次性投入。 (2)委估對象最佳用途為綜合。 (3)該項目在建成后即銷售完畢。 2.開發完成后的房地產總價值估算。 (1)選擇交易案例。 通過對委估對象周邊綜合房地產市場銷售情況的調查，我們選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，項目概況如表1所示。  (2)比較因素的選擇。 根據估價對象與交易案例的實際情況，選取影響房地產價格的各項因素，主要包括：交易情況、交易日期、權益狀況、區域因素和個別因素等。 (3)通過對選取的案例進行分析及對委估對象開發完成后的預測，以委估房地產開發完成后的銷售價格100為基數，綜合得出各項比較因素系數，詳見表2。 經過比較分析，三個比準價格的差距在合理范圍之內，故取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格，則 預期銷售價格＝(13666＋13725＋13725)／3＝13705(元／㎡) 總開發價值＝13705×67000／10000＝91823.50(萬元) 總開發價值為91823.50萬元。   3.整個開發項目的開發成本估算。 (1)建安綜合成本。 通過現行《北京市建設工程概算定額》，結合該項目實際情況，取綜合用途建安費用為2700元／㎡。委估對象規劃總建筑面積91800㎡，其中地上建筑面積67000／㎡，地下3層，建筑面積24800㎡，包括車庫建筑面積9192㎡，設備用房建筑面積7804㎡，人防建筑面積7804㎡。項目總容積率6.63，收益容積率5.5。 故委估對象項目總收益建筑面積為76192㎡，則綜合用途分攤建安費用為3253元／㎡(2700×91800／76192＝3253)費用情況如表3所示。  建安綜合成本為34605,50萬元。(2)銷售費用。 參考國家及北京市有關規定和市場資料，各項費用如表4所示。  銷售總費用為7805.00萬元。 (3)發展商合理利潤。 本項目開發期為2年，發展商正常利潤取總投資額的20％。 發展商合理利潤＝31094.70×20％＝6218.94（萬元） 發展商合理利潤為6218.94萬元。 4.求項目開發余值。 項目開發余值＝開發完成后的房地產總價值－整個開發項目的開發成本－開發商合理利潤 ＝開發完成后的房地產總價值－建安綜合成本－銷售稅費－發展商合理利潤 ＝91823.50－34605.50－7805.00－6218.94 ＝43194.06(萬元) 5.求熟地價。 設該項目開發期為2年，取客觀利潤率為20％。 熟地總價＝43194.06／[1＋20％＋(1＋5.49％) .gif) －1]＝32901.89（萬元）熟地樓面價＝熟地總價／綜合建筑面積＝4911元／㎡ 6.征地拆遷及其他費用。 根據委估地塊周邊地區征地拆遷及其他費用的實際情況，該地區征地拆遷及其他費用樓面單價取3100元／㎡。 7.求毛地價。 樓面毛地價＝熟地樓面－樓面征地拆遷及其他費用 ＝4911－3100 ＝1811(元／㎡) 問題 1.假設條件中缺少一項，請指出。 2.選擇了與待估房地產條件類似的3個比較案例，內涵是什么？ 3.估價結果確定方法有幾種？為什么本題目中取其簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格？ 4.建安費用的計息周期為( )。（只有一個選項） A.1／4 B.1／2 C.2／3 D.整個 |
| 正確答案: 1.本項目建安費用在項目開發周期內均勻投入，利息按復利計算。 2.隱含的前提性條件是所選案例與估價對象在同一區域或同一供需圈。 3.各試算價格的算術平均值、各試算價格的加權平均數、各試算價格的中位數、各試算價格的眾數、以一種估價方法計算出的價格為主。 本題目中各試算價格的重要性相當，3個比準價格的差距在合理范圍之內，所以取簡單算術平均值作為委估對象的預期銷售價格。 4.D |
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| 4．下面是一個完整的土地估價技術報告 （標注"略"的為正常內容），請閱讀后指出錯誤并說明原因。每指出_處錯誤并簡述原因的得2分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為50分；將正確內容列為錯誤的每處扣0.5分，最多扣至本題為0分。（答題時，先在錯誤處標上號，如"①"，然后在卷紙右邊空白處寫出對應的簡述原因，如"①估價依據不完整"） 土地估價技術報告(Ⅱ) 第一部分 總述 一、估價項目名稱 ××娛樂有限公司企業改制土地使用權價格評估（××市） 二、委托估價方（略） 三、受托估價方（略） 四、估價目的 該項評估是對××娛樂有限公司的土地進行土地使用權價格評估，其目的是為其企業改制辦理土地使用權出讓手續提供價格依據。 五、估價依據 （一）國務院及有關部門頒布的法律、法規 1.《中華人民共和國土地管理法》； 2.《中華人民共和國城市房地產管理法》； 3.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》； 4.《中華人民共和國土地管理法實施條例》； 5.《城鎮土地估價規程》。 （二）地方政府及有關部門頒布的法律、法規、通知文件 1.××省人民政府、××市人民政府頒布的有關政策、規定、實施辦法、通知等法規文件； 2.××國土資源廳、××市國土資源局制定的有關規定、文件等； 3.《××土地利用總體規劃》。 六、估價基準日 二00二年十月三十一日。 七、估價日期 二00二年十月十八日至二00二年十月三十一日。 八、地價定義 根據地價評估的技術規程和項目的具體要求，本次評估價格定義如下：估價對象在2002年10月31日，評估設定用途為商業用地，設定土地使用年限為40年，評估設定土地開發程度為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及紅線內場地平整條件下的土地使用權價格。 九、估價結果 ××娛樂有限公司委托評估的一宗商業用地，土地面積2200㎡，在2002年10月31日，土地使用年限設定為40年，土地開發程度設定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內"場地平整"條件下的土地價格如下所示。 單位地價：2413元／㎡。 總地價：530.86萬元。 大寫：伍佰叁拾萬捌仟陸佰元整。 （貨幣種類為人民幣，估價結果詳見表5）。 估價機構：××評估公司估價報告編號：（略） 估價期日：二00二年十月三十一日 （估價期日的土地使用權性質：劃撥）  1.上述土地估價結果的限定條件。 (1)土地權利限制：估價對象為國有土地，本次評估土地原為××娛樂有限公司使用的劃撥土地，××娛樂有限公司于××年×月領取《國有土地使用證》（證號略），使用權類型為劃撥，現公司進行企業改制，擬以出讓方式取得該宗地40年期土地使用權。 (2)基礎設施條件：紅線外五通（通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內場地平整。 地面平整狀況：地面平整。 周圍道路狀況：南臨××路。 供水狀況：市自來水公司供給。 排水狀況：雨污分流，人市政排水管網。 供電狀況：市政統一供電。 電訊狀況：電信線路覆蓋全區域。 供熱狀況：自備鍋爐，無市政統一供熱。 供氣狀況：無。 (3)規劃條件限制：略。 (4)影響土地使用權價格的其他限定條件：無特殊限制。 2.其他需要說明的事項：無。 十、需要特殊說明的事項 （一）估價的前提條件和假設條件 本報告估價結果在報告中設定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發生變化，則估價結果應進行調整或重新評估。 （二）估價結果和估價報告的使用 1.本評估報告應僅用于報告中所述的估價目的，不得作為它用，其內容對第三方不負任何責任； 2.未經評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發表。 （三）需要說明的其他事項 1.技術報告由××公司負責解釋； 2.未經對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術報告及附件； 3.本評估報告由兩個及以上土地估價師簽字、估價機構負責人簽字并加蓋公章后有效。 十一、土地估價師簽字 姓名估價師資格證書號估價師簽字（略） 十二、土地估價機構 二00三年七月三十一日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1.土地登記狀況：待估宗地位于××路，其四至狀況為：略，待估宗地為國有土地，××娛樂有限公司于××年×月以劃撥方式取得該土地使用權，《國有土地使用證》證號為：略，土地登記面積為2200㎡，登記用途為商業用地。 2.土地權利狀況：估價對象為國有土地，本次評估土地為××娛樂有限公司使用的劃撥土地，至評估基準日，委估宗地未設定抵押權、擔保權、地役權等他項權利。 3.土地利用狀況：勘估基準日，其《房屋所有權證》證號為××號，待估宗地內建筑物為營業樓一棟，1973年建造，磚混結構，樓層為地上三層，地下一層，總建筑面積為5800㎡，現狀容積率2.64。 二、地價影響因素分析 （一）一般因素（略） （二）區域因素 影響估價對象作為商業用地的區域因素主要有：區域概況、交通條件、基礎設施條件、規劃限制等。 1.區域概況。 估價對象所處區域位于××市二級商業地段、區域內人口密度較大，商服設施完善。 2.交通條件（略）。 3.基礎設施條件。 估價對象所處區域基礎設施狀況可達到通上水、下水、通電、通訊、通路"五通"。 供水：市政自來水統一供給。 排水：市政排水管網，雨污分流制。 供電：市供電局統一供電。 通訊：通訊線路覆蓋區域。 通路：路網密度適中，路況一般。 4.規劃限制。 按照××市城市總體規劃，該區域內對建筑物高度、建筑風格等略有限制。 （三）個別因素 1.單位介紹。 ××娛樂有限公司以經營文化娛樂業為主，如：戲劇、歌舞、電影、投影，曾兼營餐飲、洗浴、電子游戲及商業零售批發等項目。 2.宗地情況介紹。 該宗地位于×路，其四至狀況為：略，土地面積為2200㎡，土地用途為商業用地。宗地地形平坦、形狀不規則。宗地處于商業二級地段，距農貿市場500m，距公交站點200m，距火車站2660m，距長途汽車站2500m。宗地內無不良地質條件，該宗地臨路為混合型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。勘估基準日，待估宗地內建筑物為營業樓一棟，1473年建造，磚混結構，樓層為地上三層、地下一層，總建筑面積為5800㎡，現狀容積率2.64。宗地紅線內具備通路、通電、供水、排水、通訊、供熱和場地平整的基礎設施條件。 第三部 分土地估價 一、估價原則 土地使用權價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎上，遵循了以下原則：（內容略） 1.替代原則； 2.需求與供給原則； 3.變動原則； 4.綜合分析原則。 二、估價方法與估價過程 估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象土地的特點及開發項目本身的實際情況，選取市場比較法和收益還原法為本次估價的基本方法。 1.市場比較法。 市場比較法是根據替代原則，將待估宗地與在較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法，市場比較法基本公式為： 待估宗地價格＝比較實例宗地價格 某待估宗地情況指數／比較案例宗地情況指數×待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期地價指數×待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數×待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數 (1)比較實例選擇。 本次評估，根據上述要求選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例作為比較實例，其基本情況介紹如下。 實例1： 估價對象位于××路，土地用途為商業用地，土地級別為商業E二級地，土地面積為900㎡。其四至分別為：略。現狀容積率3.0。宗地距市級商服中心2000m，商服繁華度較高，距公交站點200m。該宗地臨路為生活型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規劃為商業用地。該宗地在2001年10月6日、土地使用年限為40年、宗地紅線外為六通 （通上水、下水、通路、通電、通訊、通熱），紅線內場地平整條件下的土地使用權交易價格為2210元／㎡。 實例2： 該宗地位于×××路，土地用途為商業用地，土地級別為商業一級地與二級地交界地段，屬于一級地，其四至狀況為：略。土地面積2500㎡，容積率2.0。土地用途為商業用地。宗地地形平坦、形狀不規則。宗地臨主街且為十字交叉口，距市級商服中心2800m，商服繁華度高，距公交站點100m。該宗地臨路為生活型主干道，該宗地臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規劃為商業用地。該宗地在2001年7月31日、土地使用年限為40年、宗地紅線外為五通（通上水、下水、通路、通電、通訊），紅線內場地平整條件下的土地使用權交易價格為2308元／㎡。 實例3： 該宗地位于××路，土地用途為商業用地，土地級別為商業二級地，其四至狀況為：略。土地用途為商業用地。土地面積為3000㎡，規劃容積率1.9。宗地地形平坦，一面臨街，形狀較規則，距市級商服中心2200m，商服繁華度較高，距公交站點200m。該宗地臨路為混合型主干道，臨路地段略有大氣、噪聲污染，無明顯水污染。宗地未來規劃為商業用地。該宗地在2000年10月9日、土地使用年限為39.42年、宗地紅線外為五通（通上水、下水、通路、通電、通訊），紅線內場地平整條件下的土地使用權交易價格為2032元／㎡。 (2)因素選擇。 估價對象與比較實例各因素條件詳見表6。  (3)比較因素條件指數的確定。 1)地價指數表。 根據××市經濟發展情況，參考××市物價增長指數和商業用地實際交易情況，2000年10月31日至評估基準日，平均每月上漲0.2％，則地價指數詳見表7。  2)容積率影響規律為商業用地以容積率2.0為基準，容積率每增高0.1，容積率上升1％，當容積率超過2.8時，容積率每增高0.1，容積率上升0.5％，容積率每降低0.1，容積率下降1.5％，容積率修正系數詳見表8。  3)年期修正。  式中y--使用年期修正系數； m--委估宗地土地使用年期40年； n--實例3土地使用年期39.42年； r--土地還原利率（取6％），故實例3的年期修正系數為100.4。 4)確定比較因素條件指數。 比較因素條件指數詳見表9。   (4)編制因素比較修正系數表。根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表(見表10)。  即采用市場比較法測算，估價對象在2002年10月31日、土地用途為商業用地、土地使用年限設定為40年、宗地開發程度設定為紅線外五通（即通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內場地平整條件下的土地使用權價格為2338.1元／㎡。 2.收益還原法。 收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，此方法用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統一還原為評估時日的總收益的一種方法。 此次土地評估，主要考慮房屋租賃收益這種情況。 房屋土地年租金＝房地總收益 維修費＋管理費＋保險費＋稅金＋城市維護建筑稅＋教育費附加＋堤防工程修建維護管理費＋年房屋折舊費＝房地總成本 房地總收益－房地總成本＝房地純收益 房屋現值×房屋還原利率＝房屋純收益 房地純收益－房屋純收益＝土地純收益 土地純收益／土地還原利率＝土地價值 有限年期土地價格＝土地價值×待估地塊年期修正 具體測算如下。 (1)確定房地年總收益。 根據委托方提供的資料，宗地現建有營業樓一棟，地下一層，地上三層，總建筑面積為5800㎡，各層建筑面積均相等，1973年建造，磚混結構。 由于該宗地上建筑物進行出租，其總收人為租金。根據委托方提供的月租金水平為18.5(元／月.㎡)，總建筑面積5800㎡，有效出租率為85％，可出租面積為(5800×85％)㎡，總年租金109.4460萬元。 (2)年房地總費用。 管理費，指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出；二是管理人員的工資支出。根據××市房地產交易所資料，取年租金的3％，為：109.4460×3％＝3.2834（萬元）。 維修費，指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。參考的實際維修費，按建筑物重置價的2％計算。據委托方提供的資料，該宗地地上建筑物為磚混結構，重置價為600×5800＝348.00（萬元），維修費為348.00×2％＝6.96（萬元）。 保險費，指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋重置價乘以保險費率2‰計算，為348.00×2％＝0.6960(萬元)。 稅金，指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。依據稅法及當地稅務部門資料，交納12％（計稅基數為年租金）的房產稅，房產稅稅金為109.4460×12％＝13.1335（萬元），營業稅取年租金的5％，營業稅稅金為109.4460×5％＝5.4723（萬元）。 城市維護建筑稅，據××市房地局、市稅務局有關規定，取營業稅稅額的7％，為5.4723×7％＝0.3830（元）。 教育費附加，據××市房地局、××市稅務局有關文件規定，取營業稅稅額的3.5％，為5.4723×3.5％＝0.1915(萬元)。 房屋折舊費，指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的那部分價值。年折舊費＝房屋重置價×（1－殘值率）／耐用年限，耐用年限以土地使用年限計為40年。年折舊費為600×5800×(1-2％)／40＝8.5260(萬元)。 空房損失費，指根據實際情況，取一年中按半個月空房損失計算，為18.5×5800×85％／2＝4.5602(萬元)。 年房地總費用＝管理費＋維修費＋保險費＋稅金＋其他稅費＋房屋折舊費＋空房損失費＝43.2059萬元 (3)年房地純收益。 年房地純收益＝年房地總收益－年房地總費用 ＝109.4460－43.2059 ＝66.2401（萬元） (4)年土地純收益。 年土地純收益＝年房地純收益－年房屋純收益 建筑物現值＝重置價×{1－[（1－殘值率）／房屋可使用年限]×已使用年限）。房屋可使用年期為50年，已使用29年，由此得出建筑物現值為150.1968萬元。土地還原利率是取中國人民銀行公布的固定資產一年期貸款利息率以及結合土地投資風險情況，綜合考慮確定土地還原利率取9％，通常情況下土地還原利率比建筑物還原利率要低2％～3％，考慮我國相關行業的實際情況，按建筑物還原利率比土地還原利率建議高出1％～2％計算，即此次評估建筑物還原利率確定為10％。 年房屋純收益＝150.1968×10％＝15.0197（萬元） 年土地純收益＝66.2401－15.0197＝51.2204（萬元） 土地價值＝土地純收益／土地還原利率 ＝51.2204／9％ ＝569.1156（萬元） 土地單價＝5691156／2200＝2587.9(元／㎡) 即采用收益還原法測算，得到待估宗地在2002年10月31日、土地使用年限設定為40年、土地用途設定為商業用地、土地開發程度設定為宗地紅線外五通（通上水、通下水、通電、通訊、通路）、紅線內場地平整條件下的土地使用權價格為2587.9元／㎡。 三、地價確定 1.地價的確定方法。 根據地價評估技術規程及估價對象的具體情況，采用了基準地價系數修正法和收益還原法測算，根據××市同類用地的地價水平，經與當地土地管理局商榷以及評估人員的估價經驗綜合，認為：采用兩種方法的加權算術平均值能夠較客觀的反映當地的地價水平，作為待估宗地的土地價格較為合理，則××娛樂有限公司委托評估的一宗商業用地的土地價格以兩種方法的加權算術平均值作為最終價格。詳見表11。  2.估價結果。 ××娛樂有限公司委托評估的一宗商業用地，土地面積2200㎡，在2002年10月31日，土地使用年限設定為40年，土地開發程度設定為宗地紅線外"五通"（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內"場地平整"條件下的土地價格如下所示。 單位地價：2413元／㎡。 總地價：530.86萬元。 大寫：伍佰叁拾萬捌仟陸佰元整。 （注：貨幣種類為人民幣）。 第四部分 附件 附件一：《國有土地使用證》（證號略）復印件； 附件二：企業營業執照復印件； 附件三：《土地評估機構注冊證書》復印件； 附件四：《土地估價師資格證書》復印件。 |
| 正確答案: 第一部分總述 1.估價依據，缺少企業改制中劃撥土地使用權管理的有關文件、估價依據過于籠統。 2.缺少土地權屬材料。 3.估價規程缺版本號。 4.缺少估價人員實地勘察及調查資料。 5.地價定義：缺少宗地實際用途、實際開發程度、客積率及現狀條件及規劃條件描述。 6.估價結果一覽表中，土地權利限制中缺少他項權利描述。 7.需要特殊說明事項中缺少市場客觀性，土地利用持續性的有關說明。 8.沒有有效期的說明。 9.違規使用產生的法律責任的有關說明。 10.資料來源的說明，及各自對其真實性負責的有關說明。 11.缺少估價機構負責人簽字一項。 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析 12.登記狀況中無宗地號、圖號及土地級別說明。 13.區域因素中缺少商服繁華度、環境條件及公共設施條件描述。 14.個別因素：缺少臨街寬度及深度說明。 第三部分估價方法 15.原則中無預期收益原則。 16.缺少因素選擇的說明。 17.缺少部分因素修正幅度的說明與分析。 18.實例2與其他級別不同，未進行修正，未作出相應說明。 19.實例3，土地使用年期修正系數計算過程有誤（反），應為實例3土地年期系數／委估宗地土地年期系數。 20.實例1基礎設施為"六通一平"與委估"五通一平"不一致，未作修正。 21.實例l容積率修正系數計算有誤。 22.月租金水平為委托方提供的實際發生費用應為客觀費用。 23.房屋折舊費用計算中耐用年期應為房屋可使用年期（1973年建造），土地年期不應僅設定40年，應為50年。 24.土地還原利率與報告前邊市場比較法中的土地還原利率不一致。 25.收益還原法中，求取土地價格時，未進行有限年期修正。 26.在最終地價確定中，采取的加權算術平均值，對各自權重取值未進行說明與分析。 第四部分附錄 27.未有企業改制有關批準文件的復印件。 28.未有《房屋所有權證》復印件。 29.未有估價機構營業執照復印件及現狀照片。 |
