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2012年土地估價師考試考前沖刺(十五)

發布時間:2012-07-25 共1頁

考前沖刺(三)
一、案例分析題:
1.某城市擬對市中心區域進行舊城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地總面積為20000㎡。其中宗地A為一舊住宅區,土地總面積為8500㎡;宗地B為企業甲所使用的國有劃撥土地,土地面積為7000㎡,土地現狀用途為工業用地,由于規劃限制,該企業計劃搬遷到城市郊區;宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地,土地面積為1500㎡,出讓用途為商業,出讓年期為40年,已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地,土地面積為3000㎡,出讓用途為商業性辦公用地,出讓年期為40年,由于缺乏建設資金,該宗地已閑置5年。
上述四宗地由當地市土地收購儲備中心代表政府進行統一收購,經整理后按照規劃擬建成一商業中心,規劃建筑容積率為2.0~3.5。
請根據以上情況.回答下列問題。
1.市土地收購儲備中心在對宗地A進行收購補償時,有人認為只應對房屋進行補償,不包括±地補償,請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確,并簡述理由。
2.為保證企業甲的順利搬遷,市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償,試問:如以現狀用途的評估價作為補償依據,如何對該國有劃撥土地價格進行評估,請簡述評估思路。
3.根據國家有關規定,市土地收購儲備中心在收購宗地C時,應對公司乙的土地使用權進行補償,請問:如何確定補償價格?
4.根據法律規定,對宗地D應如何處置,并說明法律依據。
5.該中心區域經整理后,擬將土地進行公開出讓,請問可采用哪幾種方式出讓,并簡述不同出讓方式的基本特點。
6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價,擬委托一土地估價機構對該宗地的價格進行評估,請問:
(1)該土地估價機構接受委托后,應按哪些程序進行評估?
(2)可以選用哪兩種方法進行評估,為此應收集哪些資料? 
 
 
正確答案:
1.答題要點。
該說法不正確,其補償應包括土地的價格補償。
(1)由于土地的資產屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權。
(2)由于土地區位和收益的差異,住戶也應得到補償。
2.答題要點。
(1)劃撥土地使用權的價格應為出讓土地使用權價格,扣減土地出讓金后的余額。
(2)劃撥土地使用權的價格應按現狀工業用途進行評估。
評估方法可以選用成本逼近法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法。
3.答題要點。
對宗地C應按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當補償。
(1)土地用途應設定為商業。
土地使用權年限應為出讓剩余年限35年。
(2)可選擇采用收益還原法、基準地價系數修正法、市場比較法、剩余法等方法。
4.答題要點。
對于宗地D應由政府無償收回。
根據《城市房地產管理法》的規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,如滿兩年未動工開發的,可以無償收回。
5.答題要點。
作為商業中心用地,屬于經營性用地的,根據國土資源部2002年第11號令的規定,必須以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下。
招標:由投標者制作并投送標書,根據標書所示的設計方案和投標價格確定中標者,投標者一般在3個以上。
拍賣:先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。
掛牌:由出讓方發布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。
6.答題要點。
(1)估價機構接受評估委托后,應按以下程序進行評估:
①確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等;
②擬定估價作業計劃,確定估價項目、內容、資料類型、來源、調查方法、人員安排、時間進度等;
③資料收集與實地查勘,主要收集社會、經濟、政治、環境等一般資料及宗地個別資料等;
④相關資料分析,對影響地價的一般因素、區域因素、個別因素等進行分析;
⑤按照一定的原則,選擇適當的估價方法,試算宗地價格;
⑥試算價格調整,確定最后估價結果;
⑦撰寫土地估價報告書;
⑧將土地估價報告提交給委托方。
(2)由于待估宗地為商業用途,為此應選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法中的兩種。
收集的資料包括以下內容。
①收益還原法應收集以下資料:
(a)開發后的房地產出租收益;
(b)房地產出租費用及有關稅費等;
(c)房屋重置成本;
(d)土地還原率、房屋還原率等參數;
(e)當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。
②市場比較法應收集以下資料:
(a)三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區域及個別條件相近、交易時間相近等比較實例;
(b)土地還原率等參數;
(c)當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。
③基準地價系數修正法應收集以下資料:
(a)當地基準地價及修正體系;
(b)待估宗地所在土地級別;
(c)土地還原率等參數;
(d)當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。
④剩余法應收集以下資料:
(a)開發后的不動產市場售價;
(b)開發中的有關建筑費、專業費用及其他費用;
(c)土地還原率、年貸款利率等參數;
(d)當地土地市場、房地產市場資料及待估宗地個別資料等。
 
二、報告改錯題:
2.土地估價技術報告
第一部分  總述
一、估價項目名稱
企業W改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)
二、委托估價方
企業W
三、受托估價方(略)
四、估價目的
企業W擬進行股份制改造并上市,根據原國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會"關于印發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》的通知"([1994]國土[法]字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》等要求,企業W特委托土地估價機構C對此次改制上市所涉及的土地使用權價格進行評估,為其改制上市提供土地價格依據。
五、估價依據
(1)《中華人民共和國土地管理法》。
(2)《中華人民共和國房地產管理法》。
(3)原國家土地管理局、國家經濟體制改革委員會關于印發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》的通知([1994]國土[法]字第153號)。
(4)原國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式
(1996)》的通知([1995]國土[籍]字第180號)。
(5)原國家土地管理局第8號令《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》。
(6)當地有關地價管理、土地資產管理和土地市場建設的地方性規定。
(7)估價人員市場調查與現場查勘收集的有關資料。
(8)委托方提供的有關資料。
六、估價基準日
二OO一年十二月三十一日
七、估價日期
二00二年七月二十日至二00二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權價格現值。
九、需要特殊說明的事項
(一)假設條件
(1)土地使用者合法有償取得土地使用權,并支付有關稅費。
(2)估價對象與其他生產要素相結合,能保證目前經營的正常進行,保證企業的持續發展。
(3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4)任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規。
(5)委托方提供的資料屬實。
(二)使用說明
(1)本報告評估價格僅為企業W改制并上市提供土地價格依據,不作其他用途。
(2)待估宗地的土地面積、土地權利狀況及土地使用權年限等以當地規劃管理部門核發的《建設用地規劃許可證》為準。
(3)此次土地估價報告分"土地估價報告"和"土地估價技術報告"兩部分,"土地估價報告"供委托方使用,"土地估價技術報告"供委托方的上級主管部門使用。
(4)評估報告有效期自評估基準日起一年內有效。
(5)本評估報告由土地估價機構C負責解釋。
十、土地估價師簽字
姓名估價師資格證書號
十一、土地估價機構
土地估價機構負責人簽字:
(土地估價機構公章)
二00二年九月二十日
第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號,土地面積2200.8㎡,用途為工業用地,為國有劃撥土地,有關土地登記狀況詳見表1。
2.土地權利狀況
待估宗地為國有劃撥土地,估價期日的土地使用者為企業W,土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權利限制。
3.土地利用狀況
待估宗地范圍內現有倉庫1座,建筑面積為1790.59㎡,建筑容積率為1.2。
二、地價影響因素分析
(略)
第三部分  土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據《城鎮土地估價規程》及待估宗地的利用狀況,我們選擇成本逼近法和基準地價系數修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下。
(一)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所投資的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地使用權價格的估價方法。其基本計算公式為:
土地價格=(土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益
1.土地取得費及有關稅費
根據《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關規定,待估宗地所在區域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1)征地費:通過調查,依據B縣土地管理局提供的有關征地案例分析,征用待估宗地所在區域附近的土地,征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝,即37.5元/㎡。
(2)有關稅費:由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地,根據A省及B縣的有關規定,征用耕地從事非農業建設的需征收耕地占用稅4.5元/㎡、耕地開墾費8元/㎡和新增建設用地有償使用費7元/㎡,合計稅費為19.5元/㎡。
(3)土地管理費:根據A省關于征收土地管理費有關規定:土地管理費按征地費總額的3%征收,則為1.1元/㎡。
上述三項合計,土地取得費為58.1元/㎡。
2.土地開發費
此次評估設定待估宗地的開發程度為宗地紅線外"三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內"一平"(地面平整)。
通過調查,待估宗地所在區域"三通一平"的平均開發費用大致在40~60元/㎡之間,根據待估宗地的實際開發水平,得出待估宗地的開發費用為50元/㎡。
3.投資利息
根據待估宗地的開發程度及開發規模,設定開發周期按1年計,設定土地取得費及有關稅費在土地取得時一次支付,土地開發費在開發周期內均勻支付,貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產貸款利率5.85%計,則:
投資利息=(土地取得費及有關稅費+土地開發費)×開發周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%
=6.32(元/㎡)
4.投資利潤
調查近期B縣經濟開發區開發投資利潤,及××企業所在行業的土地開發投資回報情況,設定年投資利潤率為12%,則:
投資利潤=(土地取得費及有關稅費+土地開發費+投資利息)×開發周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%
=13.7(元/㎡)
5.計算土地增值收益
(土地所有權收益)
根據B縣土地出讓金水平,結合待估宗地的預期收益以及B縣的有關規定,得出待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征地費及有關稅費+土地開發費+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%
=36.5(元/㎡)
6.計算待估宗地的土地使用權價格
待估宗地的土地使用權價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6(元/㎡)
(二)基準地價系數修正法
依據待估宗地所處區域的土地級別和基準地價,結合區域因素、個別因素、期日、土地使用權年期、土地開發程度等因素的修正調整,即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準地價覆蓋范圍之內,用途為工業用地,根據《城鎮土地估價規程》及《B縣定級與基準地價評估報告》,采用基準地價測算宗地地價的公式如下:
宗地地價=待估宗地所在區域基準地價×
式中A--區域條件修正系數;
A--容積率修正系數;
A--土地使用權年期修正系數;
A--基礎設施開發程度修正系數;
A--期日修正系數。
采用基準地價系數修正法評估待估宗地地價的步驟如下。
1.確定待估宗地的土地級別及基準地價
經調查分析,待估宗地位于B縣光明路,屬于3級地,3級地的工業用地基準地價為150元/㎡。
2.確定區域條件修正系數(A)
經調查,待估宗地的區域條件較好,取修正系數為1.0553。
3.確定容積率修正系數(A)
待估宗地面積為2200.8㎡,建筑總面積為1790.59㎡,容積率為1.2,根據容積率修正系數表(見表2),待估宗地容積率修正系數為1.16。

4.確定土地使用權年限修正系數(A)
待估宗地是企業W于1996年5月1日以出讓方式獲得,設定土地使用年限為40年,至評估基準日,剩余土地使用年限為35.67年。根據土地使用年限修正公式:
A
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.確定基礎設施開發程度修正系數(A)
根據此次評估設定待估宗地的開發程度,參照《B縣定級與基準地價評估報告》中基礎設施開發程度修正系數表,確定待估宗地基礎設施開發程度修正系數為1.17。
6.期日修正系數
《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經A省國土管理局審核驗收后開始使用的,調查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料,經分析測算,地價上漲了5%,故取期日修正系數A=1.05。
7.確定待估宗地的土地價格
根據公式:
宗地地價=基準地價×
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/㎡)
三、地價的確定
1.地價的確定
對于待估宗地,分別采用成本逼近法和基準地價系數修正法,其評估結果分別如下。
成本逼近法:164.6元/㎡
基準地價系數修正法:185.2元/㎡
綜合分析兩種方法評估的結果,兩種方法所得結果相差較大,故以兩種方法求得結果的加權平均值來確定最終結果:
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/㎡)
2.估價結果
待估宗地土地面積:2200.8㎡。
單位面積地價:162.6元/㎡。
總地價:35.785萬元。
第四部分  附件
1.委托估價函。
2.待估宗地區域位置圖。
3.委托方營業執照復印件。
4.估價機構營業執照復印件。
5.土地估價師證書復印件。
 
正確答案:
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因
第一部分總述
1.估價依據中,《中華人民共和國房地產管理法》應為《中華人民共和國城市房地產管理法》。
2.原國家土地管理局關于印發《土地估價報告規范格式(1996)》的通知([1995]國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規范格式,不應作為估價依據。
3.估價依據缺乏土地估價技術規程。
4.地價定義不清楚,未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發程度等內容。
5.使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當地土地管理部門核發的《國有土地使用證》為準。
6."土地估價技術報告"供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法,"土地估價技術報告"應供土地管理部門進行估價報告審核或備案以及估價機構存檔用。
7.缺少土地估價師簽字欄。
第二部分估價對象描述及地價影響因素分析
8.估價對象描述中,待估宗地的容積率應為0.81。
第三部分土地估價
9.成本逼近法的計算公式有誤。
10.成本逼近法中,稅費不應包括新增建設用地有償使用費。
11.成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發費的計息期應為半年,正確的計算公式應為:投資利息=土地取得費及有關稅費×開發周期×5.85%+土地開發費×開發周期×1/2×5.85%
12.投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應計算利潤。
13.計算增值收益時,應以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應包括投資利息。
14.增值收益率有打印錯誤。
15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結果是無限年期的價格,應進行土地使用年期修正,修正為50年期的價格。
16.基準地價系數修正法中,未明確基準地價的內涵,包括頒布日期、用途、基準地價、開發程度等。
17.基準地價系數修正法中,待估宗地的容積率應為0.81,容積率修正系數為1.00。
18.基準地價系數修正法中,待估宗地為國有劃撥土地,根據估價目的,土地使用年限可設定為最高出讓年限50年,與基準地價年限相同,不必進行年期修正。
19.基準地價系數修正法中,期日修正系數有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況。
20.基準地價系數修正法計算結果有誤。
21.地價的確定中,來說明結果確定方法的依據。
22.地價確定中,兩種方法的權重和不等于1.0。
23.估價結果中,總地價沒有大寫。
24.缺少土地估價結果一覽表。
第四部分附件
25.缺少待估宗地的國有土地使用證復印件。
26.缺少估價對象的照片資料。
 
3.土地估價技術報告
第一部分  總述
一、估價項目名稱
××房地產發展有限公司涉及法律訴訟的土地價格評估
二、委托估價方
××市中級人民法院
三、受托估價方(略)
四、估價目的
根據××房地產發展有限公司提供的《國有土地使用證》,權利人為××房地產發展有限公司,已設定抵押權,抵押權人為××銀行,因未能按期還款,估價對象土地已由××市中級人民法院查封。現受委托評估土地的市場價格,供委托方確定拍賣價格提供參考;同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續時,了解該土地交易價格是否合理提供決策依據。
五、估價依據
1.《中華人民共和國土地管理法》及實施條例。
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》。
3.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
4.《城鎮土地估價規程》。
5.《城鎮土地分等定級規程》。
6.委托方及案件當事人提供的有關資料。
7.委托評估函。
8.《國有土地使用證》[××字(1998)第×××××號]。
9.《國有土地使用權出讓合同》[××土地出讓合同字第×××號]。
10.《關于××商品住宅項目可行性研究報告的批復》[××計投××號]。
11.《建設用地規劃許可證》[××規地×第×××號]。
12.其他有關資料。
13.估價人員實地勘察、調查資料。
六、估價基準日
2004年7月5日
七、估價日期
2004年7月5日至7月14日
八、地價定義
本報告提供的土地價格是2004年7月5日住宅用地使用權市場價格。
九、估價結果
經評估,待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格如下。
土地單價:4562元/㎡。總價:10237128元。
大寫:壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)
十、需要特殊說明的事項
1.本估價報告提供的評估結果是在全部限制條件下于估價期日的公開市場價值,所謂公開市場價值指評估對象于估價基準日,在市場上出售并按以下條件可取得的合理價格:
(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值;
(2)有一段合理交易時間;
(3)在此期間土地市場應保持穩定;
(4)房地產買賣程序應符合國家法律規定。
2.由于待估宗地的土地權屬性質為國有劃撥,考慮到未來轉讓土地的需要,本評估價格中包括土地使用權出讓金;根據國家規定,該劃撥土地轉讓時,應交納土地出讓金。
3.本報告的評估價格系全部限制條件下求得的。根據××房地產發展有限公司提供的《國有土地使用證》,該土地已設定抵押權,因抵押人未能按期還款,該土地已由××市中級人民法院查封。考慮到本次評估是為法院處置該土地提供價格依據,所以未考慮抵押權對價格的影響。
4.本報告自估價基準日起一年內有效。
十一、土地估價師簽字
姓名  土地估價師資格證書號  簽字
王**  ****                (簽字)
李**  ****                (簽字)
十二、土地估價機構(章)
二00四年七月十四日
第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1.土地登記狀況。
根據××房地產發展有限公司提供的<國有土地使用證》,該土地所有權屬于國家所有,土地使用權人為××房地產發展有限公司,土地權屬性質為國有出讓。該宗地已設定抵押權,抵押權人為××銀行,因未能按期還款,估價對象土地已由××市中級人民法院查封。
估價對象土地為國有出讓土地使用權,土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日,自評估基準日起還剩余67年4個月。
2.土地權利狀況。
根據××房地產發展有限公司提供的國有土地使用權證,估價對象宗地編號為××××,圖號為××××,地號為××××,規劃用途為住宅用地,土地總面積為1020.0㎡,處于基準地價三級區域。國有土地使用證號:××××××號。
3.土地利用狀況。
(1)規劃指標:根據土地使用權出讓合同,項目批準建造四層公寓式商品住宅二幢,總建筑面積2244㎡。
(2)地塊目前尚未開發,除沿××路還有三戶待拆遷房屋外,其余已于2002年9月拆平。
二、地價影響因素分析
1.一般因素。
(略)
2.區域因素。
估價對象地塊周邊公交線路多,交通方便,距市中心直線距離約4km,四周多為二層或多層住宅,幼托、小學、商店、郵局、銀行等公共設施齊全,人均公共綠化面積大,為該城市低密度居住區。
3.個別因素。
評估地塊基本規則,面積小,土地開發工程建設所需的水、電尚未接通。
第三部分  土地估價
一、估價原則
本項目評估遵循土地估價的合法原則、公平公正原則、估價時點原則、供求原則。
二、估價方法和估價過程
由于估價對象位于城市低密度居住區,房地產市場和土地市場比較發達,有較多的成交實例可以選擇,根據《城鎮土地估價規程》(以下簡稱《規程》)并結合估價對象的具體特點,選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。
(一)市場比較法
根據替代原則,將估價對象土地與較近時期內已經發生交易的類似土地實例,進行對照比較,并依據后者已知的價格,參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等的差別,修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其計算公式為:
待估宗地價格=比較實例宗地價格×待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數×待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易期日地價指數×待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數×待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數
1.選擇比較實例。
估價人員收集了多宗土地的成交實例,選擇了本市同屬基準地價三級地段的3個土地出讓實例作為比較實例,比較實例及評估地塊情況如表3所示。






2.確定待估宗地的比較價格。
經測算,三個比較實例經修正后的價格分別是4501元/㎡、4437元/㎡和4748元/㎡,再取三個比較實例修正價格的算術平均值作為待估宗地的價格,即為4562元㎡。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以土地取得費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益(土地使用權出讓金)來確定土地價格的估價方法。
1.計算公式。
土地價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+稅費+土地增值收益(土地出讓金)
2.土地取得費。
(1)評估地塊原為新中國成立前留下的棚戶區,密度大,共需拆遷安置51戶居民,除沿××路還有三戶待拆遷房屋外,其余已于2002年9月拆平,按當時居民拆遷安置費用平均水平,平均每戶居民為12萬元。
則:居民拆遷安置費為12×(51-3)=576(萬元)
(2)土地開發費用:場地未平整,建筑垃圾未清理,工程未開工,臨時水、電未到位,未發生土地開發費。
(3)管理費及不可預見費(計3%):
576×3%=17.28(萬元)
(4)利息:利率按銀行一年期貸款利率5.85%計,該地塊動拆遷于2002年3月開始,拆遷周期約0.5年。計算利息為:
576×5.85%×0.5=16.85(萬元)
(5)利潤:評估目的為法院處置用,利潤不計。
(6)稅費:未發生經營收入,稅費不計。
(7)土地增值收益:土地出讓金以××房地產發展有限公司與市國土資源局于2001年11月簽訂的土地出讓合同載明的出讓金計為57.18萬元(70年土地使用期限)。扣除2年零8個月的土地增值收益計:57.18×67.33/70=55(萬元)。
(8)成本逼近法計算土地價格為:576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(萬元)。
單位土地面積單價=665.13/1020=6521(元/㎡)。
三、地價的確定
1.地價的確定方法。
成本逼近法估價結果為6521元/㎡,市場比較法估價結果為4562元/㎡,說明××房地產有限公司當初取得此地塊的成本較高,但考慮開發后利潤不大(容積率受控制,可建面積僅2244㎡),結合評估目的,市場比較法結果較能反映現時該類地塊的市場價格,故以市場比較法價格為最終結果。
2.估價結果。
經評估,待估宗地于估價基準日在現狀條件下67年4個月使用期限的土地使用權價格為:
土地單價為4562元/㎡;
總價為4562×2244=10237128(元)。
大寫:壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌元整(人民幣元)
第四部分附件
1.委托估價函。
2.待估宗地位置示意圖。
3.國有土地出讓合同復印件。
4.待估宗地所在區域拆遷審批文件復印件。
5.估價機構營業執照復印件。
6.估價機構資質證書復印件。
7.土地估價師資質證書復印件。
二00四年七月十四日
 
正確答案:
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因
1.估價目的不能同時有兩個目的,如為兩個目的,應分別出具報告。
2.地價定義不清,應明確對應的土地用途、使用年期、土地開發程度等內容。
3.需要特殊說明的事項中,待估宗地的土地權屬為國有劃撥,與后面描述的土地權利狀況為國有出讓前后不一致,說法有誤。
4.土地估價機構蓋章欄,沒有估價機構負責人的簽字。
5.土地登記狀況中描述的內容與登記狀況不符,此中描述的內容應為土地權利狀況的內容。
6.土地權利狀況中描述的內容與權利狀況不符,此中描述的內容應為土地登記的內容。
7.估價對象的土地使用期限為2001年11月19日至2072年11月18日有誤,超過了法定的最高年限。
8.估價原則中,缺少替代原則、預期收益原則等。
9.在市場比較法中對待估宗地的描述容積率計算有誤,應為2.2。
10.市場比較法中,采用物價指數作為地價指數,沒有說明理由和依據。
11.比較案例進行交易情況修正,依據不充分,因為法院委托評估的也是正常市場價格,不應進行交易情況修正。
12.市場比較法中沒有進行土地使用年期修正,有誤。
13.動拆遷費用按當時(2001年5月)的標準計算不妥。應按照估價時點的拆遷補償費用水平計算。
14.按估價對象實際的拆遷戶數計算動拆遷費用不妥,應按照區域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數。
15.按估價對象實際的拆遷周期計算利息不妥,應交代該周期是否為社會平均拆遷周期。
16.利息率取值有誤,2002年2月起,一年期利息率調整為5.31%。
17.因為是法院處置而不計算利潤不妥,應計算利潤。
18.估價對象出讓時間為2001年11月,估價時點為2004年,以合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥,應按照估價時點應有的土地增值收益水平計算。
19.扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥,應采用年期修正方式,計算公式為:

式中r--土地還原率。
20.因實際未發生經營收入而不計稅費不妥,應按規定計入有關稅費。
21.成本逼近法評估結果應做年期修正,修正系數計算公式:

式中r--土地還原率。
22.總地價計算有誤,應將單價乘以土地面積,而不是建筑面積。
23.附件中缺少土地權屬來源文件。
24.附件中缺少估價對象利用照片。

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