土地估價師--土地估價實務模擬題(一)
發布時間：2012-07-25 共7頁
第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
一、某開發商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地，面積2000平方米，根據規劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據有關調查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建筑費和專業費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產總價的6%，要求利潤不低于不動產總價的15%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發商目前所能投標的最高地價。
二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現有5宗類似的土地交易案例，條件如下。
項目 A B C D E 待估宗地
成交價格（元/m2） 500 600 950 1020 1300
交易形式 協議 協議 招標 招標 拍賣 拍賣
交易時間（年、月） 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
土地使用權年期 50 70 70 40 70 50
容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5
區域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基礎設施 0 +3% -1% +3% 0
交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%
個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%
表中區域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數字為正時，表示交易案例宗地條件優于待估宗地，表中數字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數字表示對宗地地價的修正幅度。根據調查，該城市交易形式修正系數為：協議0.6，招標0.8，拍賣1.0；地價指數以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點；土地還原率為7%；此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。
根據上述條件，按下列要求完成計算：
（1） 編制地價指數表
（2） 編制容積率修正系數表 來源：
（3） 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價（計算結果保留一位小數）
三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總容積為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據調查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數每年上漲9個百分點,當地土地還原率為8%,綜原率為9%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。
四、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地；B宗地為工業用地，容積率為0.6。請根據以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果？并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征用農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后，該區域未發生征地案例。
請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據？
（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些？
3、根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：（1）為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續？
（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。
一、某開發商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地，面積2000平方米，根據規劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據有關調查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建筑費和專業費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產總價的6%，要求利潤不低于不動產總價的15%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發商目前所能投標的最高地價。
二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現有5宗類似的土地交易案例，條件如下。
項目 A B C D E 待估宗地
成交價格（元/m2） 500 600 950 1020 1300
交易形式 協議 協議 招標 招標 拍賣 拍賣
交易時間（年、月） 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
土地使用權年期 50 70 70 40 70 50
容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5
區域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%
基礎設施 0 +3% -1% +3% 0
交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%
個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%
宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0
臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%
表中區域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數字為正時，表示交易案例宗地條件優于待估宗地，表中數字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數字表示對宗地地價的修正幅度。根據調查，該城市交易形式修正系數為：協議0.6，招標0.8，拍賣1.0；地價指數以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點；土地還原率為7%；此類用地的最低容積率為1，容積率在1—1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。
根據上述條件，按下列要求完成計算：
（1） 編制地價指數表
（2） 編制容積率修正系數表 來源：
（3） 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價（計算結果保留一位小數）
三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總容積為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。
據調查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數每年上漲9個百分點,當地土地還原率為8%,綜原率為9%。
第二部分 案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。
四、某國有企業擬發起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業用地；B宗地為工業用地，容積率為0.6。請根據以下給定的條件分析并回答下列問題：
1、A宗地位于城市市區，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果？并簡述理由。
2、B宗地位于城市郊區，為當地政府在多年前征用農村集體土地后劃撥給該企業使用，此后，該區域未發生征地案例。
請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據？
（2）運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些？
3、根據資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業辦理土地出讓手續后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業、股份有限公司的利弊。
4、股份有限公司成立后，由于城市的發展，B宗地變為臨街地，所在區域的土地用途規劃為商業用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。
請問：（1）為實現上述計劃，根據現行法律法規的規定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續？
（2）如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。
